Auf den ersten Blick besehen könnte man meinen, der Dubaier Immobilienmarkt drehe sich ausschließlich um ein Thema: Luxus, Luxus und abermals Luxus.

Discovery Gardens, International City, Silicon Oasis: Es sind praktisch nur dieses drei Stadtbereiche, die das günstige Immobiliensegment Dubais (im Freehold-Bereich) per heute ausmachen. Demgegenüber steht eine praktisch endlose Liste weiterer wohnwirtschaftlicher Developments innerhalb Dubais, die weitaus höhere Quadratmeterpreise aufweisen.

Dabei ist – ebenso wie an jedem anderen Standort der Welt – die HNWI-Klientel auch in Dubai in der Minderzahl. Der durchschnittliche Einwohner, ein Angestellter im mittleren Einkommenssegment, kann dabei lediglich eine jährliche Miete von rund 20.000 US-Dollar aufbringen. Darüber hinaus ist in zeitlicher Annäherung an die Weltausstellung 2020 in Dubai eine dramatische Generierung von Arbeitsplätzen zu erwarten (Schätzungen liegen zwischen 250.000 und 300.000) die – wie sollte es anders sein – zum Großteil Angestellte bedienen werden, die in eben jenem bezahlbaren Immobiliensegment zu Hause sind.

Die Sicht des Projektentwicklers

Die geschäftliche Ratio von Projektentwicklern, Luxusimmobilien zu entwickeln, erklärt sich einfach: Projekte des oberen Segments bieten diesen substanziell höhere Margen. Dabei nährte die Kombination von vorhandenem Investoren- und HNW-Eigennutzer-Appetit bisher problemlos diese vermeintliche Skimming- (sprich: „Mainstream“) Strategie.

Mit der neuen Realität gedämpfter Baukosten und einem absehbar deutlichen Nachfrageüberhang für Immobilien im Segment des bezahlbaren Wohnens erscheint es fast bizarr, dass sich Projektentwickler bis dato überwiegend zögern zu akzeptieren, was sich mehr und mehr als das neue Paradigma des Dubaier Immobilienmarkts herauskristallisiert.

So ist es eine Tatsache, dass das in der Realisierungspipeline befindliche, auf das untere Immobiliensegment zielende, Angebot verschwindend gering ist. Per drittem Quartal 2015 fielen lediglich 22% der zum Verkauf lancierten Immobilienprojekte („off-plan“) in die Kategorie „günstig“.

Dubais wachsende Mittelklasse: Die Nachfrage macht`s

Da jedoch der Schwanz längerfristig jedoch nicht mit dem Hund wedeln kann, sollten Immobilien-Investoren keinesfalls die künftige Nutzernachfrage nach Immobilien ignorieren. Die in den vergangenen 18 Monaten im günstigen Immobiliensegment beobachtbare Stabilität von Mieten und Kaufpreisen lassen erahnen, was für den vorausschauenden Investor von heute aus erzielbar ist, sobald der Expo-Effekt zum Tragen kommt.

Vor dem Hintergrund der Tatsache, dass bezahlbare Immobilien in Dubai sich bereits zum aktuellen Zeitpunkt mit bis zu 10% brutto rentieren, erscheint der Ausblick für Mietrenditen und Immobilienpreise vor den angeführten Fundamentaldaten umso mehr verlockend.

Folglich heißt es heute für den mittelfristig orientierten Investor in Dubai: Günstig kaufen heißt clever kaufen!