Seit der Öffnung des Dubaier Immobilienmarkts für ausländische Investoren im Jahr 2002 wurden eine Vielzahl von überwiegend zielführenden Veränderungen bei der Regulierung des Dubaier Immobilienmarkts sowie seiner Teilnehmer und Transaktionen vorgenommen.
Die jüngste Maßnahme der Immobilienaufsichtsbehörde RERA sowie ein Grundsatzurteil des „Dubai Court of Cassation“ verdienen in diesem Kontext Aufmerksamkeit, da sie die Rechte von Off-Plan Immobilienkäufern im Emirat Dubai klarstellen und mit zwei weiteren wichtigen Bausteinen eklatant verstärken.
Überhöhte Abweichungen: RERA schreitet zugunsten von Käufern ein
In einem Disput zwischen einem in Dubai ansässigen Projektentwickler und Immobilienkäufern desselben war die Frage aufgeworfen worden, ob der Projektentwickler berechtigt sei, nach Vertragsunterzeichnung die Fläche der Immobilieneinheit und somit den Verkaufspreis maßgeblich zu erhöhen.
Besagter Projektentwickler hatte eine Klausel in seine Immobilien-Kaufverträge („Sale and Purchase Agreement“) eingefügt, nach der er zu einer pro-rata Kaufpreiserhöhung berechtigt sei, sofern die tatsächlich erstellte Fläche der verkauften Einheit mehr als drei Prozent von der im Vertrag niedergelegten abweiche.
In einem Fall hatte der Projektentwickler die Einheiten um 51% größer als gemäß Kaufvertrag vorgesehen erstellt und die Käufer sodann um entsprechend erhöhte Zahlungen angegangen.
RERA, die beim Dubai Land Department ansässige Immobilienaufsichtsbehörde, stellte nun klar, dass Variationen in der Fläche von Off-Plan Immobilieneinheiten grundsätzlich keinen akzeptablen Rechtsgrund für entsprechende Preiserhöhungen seien und erteilte dieser Praxis damit eine klare Absage.
Grundsatzentscheidung: Vertragsaufhebung ausschließlich durch Gerichtsurteil
Eine weitere maßgebliche Veränderung innerhalb des regulatorischen Umfelds für Off-Plan Immobilienkäufe in Dubai ist das jüngst ergangene, höchstrichterliche Grundsatzurteil des „Dubai Court of Cassation“ in Bezug auf die außerordentliche Kündigung von Kaufverträgen („SPAs“) durch Projektentwickler – üblicherweise aufgrund ausbleibender Anzahlungen.
Letztere hatten sich bei ihrer außerordentlichen Kündigung bisher auf das Gesetz No. 9 von 2009 gestützt, das unter Artikel 11 besagt:
Sofern der Käufer bezüglich dem mit dem Projektentwickler abgeschlossenen Kaufvertrag vertragsbrüchig wird, hat der Projektentwickler die Aufsichtsbehörde von diesem Umstand zu unterrichten. Die Aufsichtsbehörde wird den Käufer hiervon persönlich, durch eingeschriebenen Brief oder per Email in Kenntnis setzen und ihm eine Frist von 30 Tagen setzen, um der Vertragsverletzung abzuhelfen.
Blieb der Käufer nach der ergangenen Mahnung die Zahlung weiterhin schuldig, erwirkten Projektentwickler die Rücknahme der in Rede stehenden Einheit aus dem beim Dubai Land Department geführten (vorläufigen) Eigentümerregister und verweigerten die Rückzahlung von Teilen der durch die Käufer geleisteten Anzahlungen.
Hierbei berief sich der Projektentwickler sodann auf die vermeintlich einschlägige Bestimmung von Absatz zwei desselben Gesetzes, die dem Projektentwickler ein teilweises Zurückbehaltungsrecht von Anzahlungen bei Vertragsbruch des Käufers einräumt.
Hierbei berief sich der Projektentwickler sodann auf die vermeintlich einschlägige Bestimmung von Absatz zwei desselben Gesetzes, die dem Projektentwickler ein teilweises Zurückbehaltungsrecht von Anzahlungen bei Vertragsbruch des Käufers einräumt.
Konträr hierzu entschied das Gericht nun, dass die Feststellung eines Vertragsbruchs des Käufers ausschließlich durch ein Gericht festgestellt werden könne.
Dahingehend degradiert das jüngste Gerichtsurteil die Regelungen des Artikel 11 des Gesetzes No. 9 von 2009 zu rein administrativen, für die Wiederinbesitznahme von Off-Plan Immobilieneinheiten durch Projektentwickler notwendigen Durchführungsbestimmungen.
Demgemäß ist zur Feststellung der Nichterfüllung (und somit Vertragsbeendigung) seitens des Käufers zwingend ein Gerichtsurteil zu erwirken, um den Entschädigungsklauseln des Artikel 11 zur Wirkung zu verhelfen und in der Folge dem Projektentwickler ein Zurückbehaltungsrecht von Anzahlungen einzuräumen.
Anders gesagt: Erwirkt der Projektentwickler die Rücknahme einer Off-Plan Immobilieneinheit beim Dubai Land Department ohne das Ergehen eines Urteils, das die Nichterfüllung durch den Käufer gerichtlich feststellt, ist der Projektentwickler zur vollständigen Rückzahlung jeglicher erhaltener Anzahlungen verpflichtet.
Zusammenfassung
Indem sie vorwiegend die Interessen von Immobilienkäufern bzw. Endnutzern stärken, fügen sich die vorstehenden Entscheidungen bzw. Klarstellungen nahtlos ein in Dubai`s nunmehr gereiftes und vollständiges Immobilienrechts-Rahmenwerk.
Die hiermit gleichzeitig transportierte Botschaft des Emirats Dubai, die Interessen insbesondere ausländischen Kapitals bewahren und schützen zu wollen, könnte kaum klarer sein.
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Der Autor Christian Atzert berät institutionelle Investoren zu Immobilientransaktionen und betreut Mietportfolios in Dubai seit dem Jahr 2007. Sollten Sie Rückfragen oder Anmerkungen zu diesem Artikel haben, kontaktieren Sie Herrn Atzert bitte unter author@property-blog-dubai.com.
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