Die Cityscape als einflussreichste Immobilienmesse des Mittleren Ostens ist nicht nur Branchentreff und Marktplatz, sondern dient Jahr für Jahr auch als Plattform für den Verkaufsstart neuer Immobilienprojekte, die zunächst direkt vom Bauträger („Off-Plan“) der interessierten Öffentlichkeit zum Kauf angeboten werden.
Zum Anlass der diesjährigen Cityscape möchte ich auf das Spezialsegment von Dubai`s Off-Plan Immobilien eingehen und einige Aspekte beleuchten, die in der Entscheidungsfindung eines jeden Investors, der sich mit diesem Teilmarkt ernsthaft befasst, Erwägung finden sollten.
Seit ca. Mitte 2014 fand in Dubai`s Immobilienmarkt eine kontinuierliche, leichte Preiskonsolidierung statt. Ausgehend von den nun stabilisierten Preisen ist dahingegen mittelfristig mit einer deutlich zunehmenden Realnachfrage nach Immobilien in zeitlicher Annäherung an und bedingt durch die in Dubai ausgerichtete Weltausstellung im Jahr 2020 zu rechnen.
Als Investor sollten Sie daher ihren Fokus auf Projekte legen, die innerhalb der kommenden drei Jahre realistisch zur Fertigstellung anstehen.
Risikomanagement: Verstehen Sie die Einflussfaktoren
Es kann kein Zweifel daran bestehen, dass Investitionen in das Off-Plan-Segment eine höhere Zielrendite anstreben, wobei in Bezug auf Fertigstellungstermine, Bauqualität und erzielbare Mieten nach Fertigstellung bewusst höhere Risiken in Kauf zu nehmen sind.
Eine eingehende Due Diligence sowie eine mit Bedacht getroffene Investitionsentscheidung bezüglich Standort (incl. „Master Community“), Qualitätssegment und Projektentwickler kann diese Risiken weitestgehend einhegen und die verbleibenden Unsicherheiten so im Wesentlichen auf die üblichen Marktfluktuationen von Miet- und Immobilienpreisen begrenzen.
Gleichzeitig bleibt festzuhalten, dass Dubai`s Immobilienmarkt im Allgemeinen sowie das Off-Plan Segment im Besonderen in den vergangenen Jahren eine tiefgreifende Veränderung und Professionalisierung erfahren haben, was seine Ursache vorwiegend in einer ebenso wohlbedacht wie unnachgiebig regulierenden Aufsichtsbehörde (RERA) hat.
„Kostenloser“ Hebel – Die Etablierung von Zahlplänen
Seit der Krise im Jahr 2008 hat sich Dubai`s Off-Plan Segment erheblich weiterentwickelt, insbesondere im Hinblick auf die von Projektentwicklern angebotenen Zahlpläne.
In ihrem Bemühen, konkurrenzfähige Zahlpläne anbieten zu können – insbesondere im unteren Preisbereich des Markts – disponieren die Projektentwickler erhebliche Mittel für die laufende interne Projektfinanzierung. Auf diese Weise werden mitunter Zahlpläne angeboten, in denen wesentliche Teile des Kaufpreises bei oder gar erst nach Fertigstellung der Immobilie zur Zahlung fällig werden.
Dabei führt die geringere Kapitalbindung während der Bauphase seitens des Käufers zu einem höheren Return on Investment (ROI) und macht die Option des Off-Plan Kaufs somit zusätzlich interessant.
Launching: „Phase 2“
Ich empfehle, die oftmals als Erweiterungen („Phase 2“) von bereits bestehenden und etablierten Communities geplanten und verkauften Projekte in die engere Wahl zu nehmen. Das gute Ansehen einer etablierten und gefragten Wohncommunity wird praktisch immer auch auf ihre Erweiterung abfärben und somit Mieten und mithin Immobilienpreise stützen.
Hinzu kommt, dass Phase 2-Projekte meist zumindest teilweise von der bereits vorhandenen Infrastruktur (Zugangsstraßen, Schulen, Einzelhandel) ihrer Vorgänger zehren können und somit die Mieternachfrage erheblich schneller anspringt.
Lage, Lage, Lage
Obwohl es kein Geheimnis ist, dass die Lage einer Immobilie (neben dem Preis) die vermutlich wichtigste Variable für den Erfolg der Investition darstellt, benötigt die Identifizierung der „richtigen“ Lage in einer dynamischen und schnelllebigen Stadt wie Dubai einige Voraussicht.
Aufgrund der in Dubai vorherrschenden rapiden Expansion ist es umso wichtiger, die Herausbildung neuer Zentren und somit Bereiche mit erhöhtem Wohnraum- oder Officebedarf korrekt vorherzusehen. Die generelle Stadtentwicklung, der Bau und die Erweiterung von Straßen, Knotenpunkten und anderer Verkehrsinfrastruktur sowie die Nähe zu bestimmten Landmarken sind hier ebenso mit ins Kalkül zu ziehen.
Timing
Da Finanzierungshebel bekanntlich in beide Richtungen wirken, ist der Off-Plan Investor gut beraten, den Zeitpunkt seines Engagements im Hinblick auf Marktzyklen abzupassen. Ziel muss sein, ein Engagement möglichst zu Anfang eines neuen Marktzyklus, d.h. mit abermals steigenden Immobilien- und Mietpreisen, zu tätigen.
Weitere Überlegungen
Zwar sehe ich das Potenzial wohlselektierter Off-Plan Projekte in der aktuellen Marktphase. Gleichzeitig möchte ich betonen, dass jede grenzübergreifende Investition – und eine Investition in Auslandsimmobilien im Besonderen – einiger Vorsicht und -planung bedarf.
Wie auch bei jedem anderen wesentlichen Engagement in einer Ihnen fremden Jurisdiktion sollten Sie vor dem Kauf einer Off-Plan Immobilie die folgenden Punkte bedacht haben:
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Planen Sie Ihre Liquidität konservativ: Notverkäufe finden (per definitionem) zu den unpassendsten Zeitpunkten statt und führen sehr häufig zu Verlusten aus der Anlage – insbesondere beim Einsatz von Finanzierungshebeln.
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Sichern Sie Ihre Währungsrisiken ab und erwägen Sie den Einsatz von hierauf spezialisierten Devisenhändlern. Das Potenzial für Kosteneinsparungen gegenüber Ihrer Hausbank ist erheblich.
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Nachfolgeplanung: Stellen Sie sicher, dass sie die Auswirkungen lokaler Gesetze auf Ihre persönliche Situation verstanden und berücksichtigt haben.
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Steuerplanung- und strukturierung: Schenken Sie der Frage Beachtung, ob und wie sich der Immobilienerwerb auf Ihrem Steuerstatus in Ihrem Heimat- und/oder Wohnsitzland auswirkt; machen Sie diese Hausaufgaben insbesondere dann zu einem frühen Zeitpunkt, wenn dies die Gründung von Zweckgesellschaften (SPVs) einschließt.
Insbesondere die letztgenannten Punkte sind oftmals hoch-komplex, praktisch immer jedoch sind sie von größter Bedeutung. Stellen Sie im Zweifel sicher, dass Sie sich kompetent und unabhängig beraten lassen. Verlassen Sie sich diesbezüglich niemals auf Aussagen von Verkäufern oder Maklern.
In einem folgenden Artikel werde ich einige der heute im Markt erhältlichen Off-Plan Angebote in der Form einer Fallstudie und anhand konkreter Zahlen beleuchten.
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Der Autor Christian Atzert berät institutionelle Investoren zu Immobilientransaktionen und betreut Mietportfolios in Dubai seit dem Jahr 2007. Sollten Sie Rückfragen oder Anmerkungen zu diesem Artikel haben, kontaktieren Sie Herrn Atzert bitte unter author@property-blog-dubai.com.
