Dubai Off-Plan Immobilieninvestitionen (Teil 2) – Eine Fallstudie

von on with No Comments

Kräftiger Wertzuwachs, zweistellige Brutto-Mietrenditen bei Übergabe und minimale Kapitalbindung während der Bauzeit: So lassen sich die Möglichkeiten zusammenfassen, die sich einem Off-Plan Investor in Dubai bei richtiger Wahl von Zielobjekt und Investitionszeitpunkt bieten.

Während mein vorangehender Artikel sich auf die Darstellung der Mechanismen des Dubaier Off-Plan Immobilienmarkts und die vor dem Einstieg anzustellenden Überlegungen fokussierte, soll dieser Beitrag im Rahmen einer verkürzten, exemplarischen Fallstudie beispielhaft drei tatsächliche Angebote durchleuchten, die aktuell im Markt verfügbar sind. Dem möchte ich voranstellen, dass der Artikel weder Empfehlungen noch ein Angebot zum Kauf der betrachteten Immobilien darstellt.

Nachfolgend die Projekte und einige ihrer Kennzahlen:

Projekte und Kennzahlen

Marquise Square, Business Bay

Dieses vom ebenso namhaften wie erfahrenen privaten Dubaier Projektentwickler SRG ins Leben gerufene Projekt befindet sich in der Business Bay, unmittelbar angrenzend an Dubai Downtown als heutiges urbanes Zentrum Nr. 1 von Dubai und in Sichtweite des höchsten Gebäudes der Welt.

SRG fokussiert sich bei diesem Projekt mit gutem Grund auf kleiner geschnittene Einheiten, was der Tatsache geschuldet ist, dass im luxusdominierten „Downtown Dubai“ Apartments des günstigeren Segments erheblich unterrepräsentiert sind.
Im nach wie vor gedämpften Marktumfeld des zweiten Halbjahrs 2016 sind vergleichbare Wohneinheiten zu einer Jahresmiete von rund 85.000 AED zu vermieten, während die Veräußerung eines solchen Apartments realistischerweise für 1,15 Mio. AED stattfinden würde.

SRG bietet einen Zahlplan mit 15% bei Vertragsunterschrift, gefolgt von zwei weiteren Zahlungen à 15% binnen des Folgejahres während die Abschlussrate von 55% bei Übergabe der Immobilie im November 2018 fällig wird.
Zusammengefasst verspricht dieses Projekt eine attraktive Rendite wobei die Lage, das bisher vernachlässigte Zielsegment und der starke Projektentwickler die Risiken dieser Option gering erscheinen lassen.

 

Serena, Dubailand

Der halbstaatliche Projektentwickler DP (Dubai Properties) plant dieses mediterran angehauchte Villenprojekt in erster Linie mit Blick auf ein in Dubai typisches Klientel: Einziehen sollen hier Mitte 2020 inbesondere Familien auf der Suche nach bezahlbaren, mittelgroßen Eigenheimen mit ruhiger und grüner Umgebung.
Unmittelbar hinter der sehr gefragten Arabian Ranches-Community innerhalb des „Dubailand“-Areals gelegen, bietet Serena hervorragenden Zugang zu den Kernverkehrsadern Al Qudra Road, Sheikh-Mohammed-Bin-Zayed-Road sowie Emirates Road. Darüber hinaus wird die aktuell im Bau befindliche Academic City Road unmittelbar nördlich von Serena verlaufen und so eine weitere Option und Entlastung bei erhöhtem Verkehrsaufkommen bieten.

Der Standort wird insbesondere für solche Anwohner attraktiv sein, die in den Industrie- und Geschäftszentren Dubai Investment Park (DIP), Jebel Ali, International Media Production Zone (IMPZ), Al Maktoum International und Dubai South sowie dem Ausstellungsgelände der Expo 2020 ihrer Tätigkeit nachgehen. Gleichzeitig ist selbst der Stadtteil Jumeirah außerhalb der Stoßzeiten lediglich 15 Minuten Fahrt von Serena entfernt.

Das Community Center ist großzügig geplant und bietet den Anwohnern neben dem täglich notwendigen auch eine Vielzahl von Annehmlichkeiten incl. Freizeitangeboten (Community Pool und weitere Sportangebote).
Unsere Beispielimmobilie ist ein 3-Bed Townhouse (Reihenhaus) incl. Maid`s room, angeboten zu Raten von 10% bei Unterschrift, 5% alle sechs Monate sowie 60% bei Fertigstellung im zweiten Quartal 2020.
Bei den aktuell vorherrschenden Marktkonditionen wäre eine Immobilie in vergleichbarer Lage, Qualität und Größe zu einem Mietpreis von 140.000 AED per annum vermietbar und würde im Verkauf einen Rückfluss von ca. 2.600.000 AED generieren.

Die Stärken dieses Angebots sind der halbstaatliche Projektentwickler, die gute Lage und hervorragende Verkehrsanbindung ebenso wie die Fokussierung auf das sehr begrenzt versorgte Segment der für Familien geeigneten Immobilien.

 

Studio One, Dubai Marina

Studio One des Entwicklers „Select Group“ befindet sich in der Peripherie der prestigeträchtigen Dubai Marina und bietet Studios ebenso wie 1- und 2-Bedroom Apartments auf 31 Stockwerken. Die Fertigstellung soll im Dezember 2018 erfolgen.

Hinsichtlich der verfolgten Strategie ist diese Option vergleichbar mit SRGs „Marquise Square“ und gleichsam darauf ausgelegt, von dem begrenzten Angebot nach platzmäßig limitiertem und somit bezahlbarem Wohnraum innerhalb der pulsierenden Dubai Marina zu profitieren. Es darf davon ausgegangen werden, dass die Nachfrage nach kleineren Einheiten durch die jungen, typischerweise alleinstehenden Bewohner, die die demographische Mehrheit in diesem edlen Stadtteil ausmachen, erheblich sein wird.

Trotz des vergleichsweise günstigen Preises bietet das Gebäude seinen Bewohnern alle üblichen Annehmlichkeiten (Pool und Fitnessraum) sowie Dampfbad und Sauna.
Der sehr erfahrene Projektentwickler – dieser kann 13 fertig gestellte Hochhäuser allein in der Dubai Marina vorweisen – sticht bei der angebotenen Ratenzahlung besonders hervor, indem er 10% bei Vertragsunterschrift, zwei weitere 10%-Anzahlungen binnen der kommenden 12 Monate sowie 70% bei Übergabe anbietet.

Vergleichbare Einheiten generieren aktuell rund 75.000 AED Miete p.a. und werden zu 1.000.000 AED für einen Verkauf eingewertet.

Interner Zinsfuss nach Option

Studio One gewinnt diesen hypothetischen Vergleich, insbesondere aufgrund seines hochgradig attraktiven Zahlplans, was sich im mathematischen Konzept des Internen Zinsfusses (Kapitalbindung) entsprechend widerspiegelt.

 

Annahmen

Es sei an dieser Stelle betont, dass Dubai`s unterschiedliche Lagen und Segmente eine über die Zeit oftmals sehr unterschiedliche Entwicklung hinsichtlich ihrer Mieten und Bewertungen aufweisen, was entsprechend deutliche Abweichungen dieser Prognosen bedingen kann.
Weiterhin wurden aus Vereinfachungsgründen ein unmittelbarer Verkauf der jeweiligen Immobilien nach Übergabe sowie bis dahin unveränderte Marktbedingungen unterstellt. Nebenerwerbskosten wurden mit einkalkuliert.
Im Gegensatz zu den oben erläuterten Annahmen erwarte ich jedoch eine deutlich anziehende Aktivität bei Mieten wie auch Bewertungen innerhalb der betrachteten Zeiträume, Areale und Segmente, da sowohl technische wie auch fundamentale Daten (zukünftiges Immobilienangebot) eine Markterholung ab 2017 erwarten lassen.
Für den Off-Plan Investor bietet das Szenario anziehender Mietpreise zusätzlich zu einem unmittelbaren Exit die seltene Möglichkeit, unter dauerhafter Generierung zweistelliger Bruttomietrenditen weiterhin in der Immobilie investiert zu bleiben.

Fazit

Bei der Strategie des Off-Plan-Investing tauscht man die in der Zukunft liegende Lieferung  der Immobilie (incl. entsprechender Risiken) gegen eine Rabattierung des Kaufpreises. Somit stellt diese Strategie ein schlagkräftiges Werkzeug zur Generierung attraktiver Renditen dar. Dies setzt jedoch voraus, dass der Due-Diligence bei der Projektauswahl Beachtung geschenkt wurde (siehe Artikel Teil 1) und der relevante Markt bis zur Fertigstellung der Immobilie eine Aufwärtsbewegung beschreibt.
Deshalb: Timing ist eine erfolgskritische Entscheidung bei Off-Plan-Investitionen und sollte durch qualifizierte Marktanalysen abgesichert werden.

 

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Der Autor Christian Atzert berät institutionelle Investoren zu Immobilientransaktionen und betreut Mietportfolios in Dubai seit dem Jahr 2007. Sollten Sie Rückfragen oder Anmerkungen zu diesem Artikel haben, kontaktieren Sie Herrn Atzert bitte unter author@property-blog-dubai.com.