Der Begriff „Build-to-Suit“ bezeichnet einen Investmentansatz, der bei richtiger Planung und Umsetzung insbesondere im aktuellen Marktumfeld Dubais institutionellen Investoren das Potenzial bietet, außergewöhnlich hohe Mietrenditen bei effektiv begrenzten Risiken zu erzielen.
Per Definition charakterisiert das Build-to-Suit-Konzept ein Mietverhältnis, bei dem der Grundstückseigentümer die Immobilie gemäß der Spezifikation des Mieters erstellt und anschließend mittel- bis langfristig an diesen vermietet. Dabei sind die Vertragspartner (Mieter) vorwiegend große, international tätige Unternehmen der Branchen Hotellerie/Tourismus, Bildung, Transportwesen, Handel sowie verarbeitendes Gewerbe.
Üblicherweise wird eine solche Konstruktion gewählt, wenn der Mieter die Nutzung einer auf seine Bedürfnisse zugeschnittene Immobilie wünscht, gleichzeitig jedoch nicht Eigentümer von Grundstück und Immobilie sein möchte.
Win-Win für Investor und Mieter
Für den Mieter macht solch eine Transaktion vor dem Hintergrund Sinn, dass Unterbringungskosten derzeit wenigstens 40% des Gesamtvergütungspakets der relevanten Erwerbsränge ausmachen. In Anbetracht der grundsätzlich hohen Volatilität von Mieten und dem Auftreten entsprechender Mietspitzen zum Ende der Immobilienzyklen werden Arbeitgeber so faktisch gezwungen, entweder ihre Personalausgaben beträchtlich zu erhöhen oder sich hochgradig negativer Auswirkungen gestiegener Personalfluktuation auf ihr Kerngeschäft auszusetzen.
Als klassische Outsourcing-Strategie bietet der Build-to-Suit-Ansatz dem Mieter den enormen Vorteil vorhersehbarer und vertraglich fixierter Unterbringungskosten mit dem weiteren Nutzen, die Entwicklung seines Kerngeschäfts vorantreiben zu können, ohne Prozesse rund um Immobilienentwicklung, Gebäudemanagement und ähnliche Bereiche aufbauen und pflegen zu müssen.
Es steht außer Frage, dass die Vermeidung unnötiger Kapitalbindung außerhalb des jeweiligen Hauptgeschäftsfelds ebenfalls einen großen Stellenwert genießt.
Der Nutzen für den Investor auf der anderen Seite ergibt sich im Wesentlichen aus zweierlei Umständen:
Zum einen erzielt der Vermieter überdurchschnittlich hohe Nettomieterträge (15% und mehr) ohne unerwünschte Leerstände und Mietfluktuationen und hält dafür im Gegenzug seinen Mieter vertraglich zugesichert von möglicherweise außerordentlich steigenden Marktmieten frei.
Da andererseits die Gebäudeerstellung den Löwenanteil des Investments ausmacht, sind erhebliche Teile der Gesamtinvestition erst einzubringen, nachdem der Mietvertrag endverhandelt und demgemäß die künftigen Kapitalflüsse gesichert wurden.
Dubais Markt für Build-to-Suit Immobilien
Der stark wachsende Hotelmarkt in Dubai hat jüngst erst den Meilenstein von 100.000 Zimmern überschritten, bis zum Start der Weltausstellung in Dubai im Oktober 2020 dürfte der Bestand laut Schätzungen der Tourismusbehörde Dubai Tourism Commerce Marketing (DTCM) noch um weitere 34.000 Hotelzimmer ansteigen.
Gleichzeitig gedeihen in dem Emirat eine Reihe weiterer Branchen, die jeweils eine hohe Arbeitsintensität aufweisen, beispielsweise die Sektoren Transport (Airlines), Bildung (Schulen und Universitäten) sowie Einzelhandel, um nur die wichtigsten zu nennen.
Vor dem Hintergrund einer sich stetig ausweitenden Nachfrage scheint es nur folgerichtig, dass der Marktpreis für Belegschaftsunterkünfte zwischen 2009 und 2014 einen Anstieg um 130% vollzog und nach wie vor Zuwächse verzeichnet.
Da Build-to-Suit-Transaktionen aufgrund ihrer Größe und des involvierten Mietersegments üblicherweise „off-market“ zustande kommen, bedingt die Abwesenheit von Kleininvestoren in diesem Spezialbereich eine Preisentwicklung, die weniger von spekulativen Tendenzen als viel mehr von Angebots-und Nachfrageverhältnissen geprägt ist.
Wesentliche Einflussfaktoren
Wie bei jeder anderen Immobilie auch, sind die Lage des Grundstücks und seine Erreichbarkeit wesentliche Einflussfaktoren und insofern in erheblicher Weise relevant für den Grad der Attraktivität des Build-to-Suit-Objekts und somit den heutigen Miet- wie auch den künftigen Marktpreis.
Dabei ist es von entscheidender Bedeutung, alle wesentlichen Bausteine zur richtigen Zeit zusammenzufügen, um einen erfolgreichen Abschluss der Transaktion zeitnah zu sichern.
Es erscheint offensichtlich, dass die Akquisition eines geeigneten Grundstücks sowie eines hierzu passenden, finanziell starken Mieters (sowie die Vereinbarung banküblicher Sicherheiten) die Grundpfeiler dieser Strategie darstellen.
Gleichsam sollten bewährte Partner für die Ausführung und Überwachung der Bautätigkeiten gewählt werden, was zur Verwirklichung des vertraglich vereinbarten Übergabezeitpunkts ebenso wie zur Einhaltung der Zielgröße der Instandhaltungskosten im laufenden Betrieb der Immobilie führen sollte.
Fazit
Ungeachtet einiger momentan bremsender Einflussfaktoren auf Dubais Wirtschaft wie niedrige Ölpreise und eine weltweit lahmende wirtschaftliche Entwicklung ist von einer ebenso stetigen wie deutlichen Zunahme des Bruttoinlandsprodukts der VAE in den kommenden Jahren auszugehen.
So prognostizieren die Ökonomen von Trading Economics für die Gesamtföderation der VAE im Jahr 2020 ein Wirtschaftswachstum von 4,3 Prozent, was für die beiden Wachstumslokomotiven Dubai und Abu Dhabi isoliert gesehen einen nochmals deutlich höheren BIP-Zuwachs bedeuten würde.
Vor diesem Hintergrund bleiben keine Zweifel, dass Dubais bisher sehr erfolgreiche Strategie, die eigene Wirtschaft weiter zu diversifizieren und zu stärken, zu beträchtlicher weiterer Nachfrage nach Belegschaftsunterkünften in wohlselektierten Lagen führen wird.
In diesem wirtschaftlichen Kontext beinhaltet das Build-to-Suit-Element zudem ein geringeres Risiko, als dies das Konzept zunächst nahelegen mag. Begründet ist dies in der Tatsache, dass Unterbringungsanforderungen unterschiedlicher Unternehmen derselben Branche und Größe typischerweise nicht eklatant voneinander abweichen. Dies wiederum impliziert, dass das Immobilienobjekt am Ende der Vertragslaufzeit ohne größere bauliche Anpassungen vermiet- oder veräußerbar sein wird.
Zudem bieten Amortisationszeiträume von sieben Jahren oder weniger zu diesem Zeitpunkt üblicherweise entsprechende Spielräume hinsichtlich der Ausgestaltung einer Anschlussvermietung oder Veräußerung.
Es erscheint offensichtlich, dass der Beginn eines wirtschaftlichen – im Gegensatz zum Immobilienzyklus – den zeitlichen „Sweetspot“ für ein solches Engagement darstellt. In einem solchen Umfeld sind einerseits die Gestehungskosten für die Immobilie noch günstig. Gleichzeitig wird in Erwartung künftig anziehender Unterbringungskosten ein Aufschlag als Gegenleistung für die vertraglich zugesicherten, gleichbleibenden Mieten erzielbar sein.
Zusammengefasst lässt sich feststellen, dass der Build-to-Suit-Ansatz beträchtliche Renditen zu generieren imstande ist, wobei die hiermit naturgemäß einhergehenden Risiken bei sorgsamer Planung und Umsetzung wirksam begrenzt werden können.
Dieser Artikel wurde in englischer Sprache veröffentlicht im “Family Office Magazine”.
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Christian Atzert berät institutionelle Investoren zu Immobilientransaktionen in Dubai. Sollten Sie Rückfragen oder Anmerkungen zu diesem Artikel haben, kontaktieren Sie Herrn Atzert bitte unter author@property-blog-dubai.com
