In 2016 war der Mietmarkt für Immobilien in Dubai geprägt von einer Korrektur in allen Sektoren und Segmenten, eine Tendenz, die für den Rest des Jahres 2017 anhalten wird. Dies ist vorwiegend bedingt durch erhöhte Fertigstellung neuer Immobilien in einer Zeit verringerter Nachfrage aufgrund makroökonomischer Faktoren. In diesem Beitrag werde ich die für die beobachtete Entwicklung ursächlichen Einflussfaktoren darlegen und die für Investoren auf mittlere Sicht zu erwartenden Entwicklungen skizzieren.
Bezahlbare Immobilien – Gute Sache, schlechtes Timing
Wie ich in einem früheren Artikel bereits erläutert hatte, hat Dubais Regierung bereits vor geraumer Zeit das ausreichende Angebot bezahlbaren Wohnraums als wichtige Voraussetzung für die gesunde wirtschaftliche Entwicklung des Emirats Dubai ausgemacht.
Die aufgrund von Profitabilitätserwägungen praktisch vollständige Vernachlässigung dieses Sektors durch die privaten Projektentwickler drohte ab einem gewissen Zeitpunkt das Wirtschaftswachstum Dubais zu gefährden und führte folgerichtig dazu, dass die Regierung Anreize für die Entwicklung bezahlbarer Immobilien implementierte.
In Anbetracht historisch niedriger Zinssätze, einem starken Außenwert des dollarfixierten Dirham sowie niedriger Ölpreise ergriffen viele Projektentwickler die Möglichkeit und planten und bauten in der Folge Immobilien für die mittleren und unteren Preisklassen, die bis dato praktisch unversorgt geblieben waren.
Da die genannten Faktoren kombiniert wurden mit deutlich kleineren Einheitsgrößen sowie geringerwertigen Standorten, resultierte dies im Angebot von Immobilien zu bisher nicht dagewesenen Preisen, den Käufern vorwiegend Off-Plan verkauft.
Da das Wirtschaftsklima der Jahre 2015 und 2016 geprägt war durch gedämpftes Verbrauchervertrauen und stagnierende Einkommen, erzielten diese Angebote – vielfach gefördert durch attraktive Zahlpläne – bei Investoren wie auch Selbstnutzern hohe Resonanz. Zur Fertigstellung gelangten diese Angebote in nennenswerter Zahl erstmals gegen Ende 2016.
Off-Plan Immobilien verzögern das Einsetzen des neuen Zyklus
Wie eine Studie von Core Savills zeigt, wurden im ersten Quartal 2017 insgesamt 3.100 Einheiten fertig gestellt, von denen der Großteil dem günstigen Segment zuzurechnen ist. Core Savills rechnet damit, dass bis Ende des Jahres 2017 nochmals rund 15.000 Einheiten zur Übergabe gelangen werden, eine Zahl, die im Vergleich zu früheren Prognosen bereits deutlich reduziert wurde.
Die Fertigstellung bedeutender Volumina günstiger Immobilieneinheiten im Umfeld vergleichsweise geringer Nachfrage übt dabei Druck ebenso auf Mietpreise höherer Marktsegmente aus, da auch Familien höherer Einkommensschichten unter dem Eindruck stark reduzierter oder gar vollständig fehlender Lohnerhöhungen in Kombination mit wirtschaftlicher Unsicherheit ihr Mietbudget zu reduzieren suchen.
Zwar gingen frühere Prognosen davon aus, dass im Restjahr 2017 weitere 36.000 Einheiten fertiggestellt würden, die Markthistorie sowie die geschäftliche Logik der Projektentwickler in Anbetracht der aktuellen Nachfrageschwäche lässt demgegenüber erwarten, dass die Übergabe des Großteils dieser Einheiten verzögert und erst in 2018 oder gar später zum Tragen kommen wird.
Wie in praktisch allen Assetklassen der Fall, konkurriert auch hier das in der Zukunft zu liefernde Angebot zumindest begrenzt auch mit dem Spot-Markt.
Dieser Logik folgend haben die vergleichsweise günstigen Angebote im Off-Plan Bereich auch Druck auf die erzielbaren Preise der „Realimmobilien“ ausgeübt und die derzeit beobachtete Seitwärtsbewegung des Gesamtmarktes somit bis auf weiteres verlängert.
In Anbetracht des zumindest zwischenzeitlich reichlichen Angebots von Neuimmobilien und des dadurch verzögerten Eintretens in den neuen Zyklus hört man zuweilen verhalten negative Einschätzungen von Analysten wie Investoren. Demgegenüber stehe ich dieser Entwicklung wenigstens mittelfristig durchaus positiv gegenüber, führt sie doch zu einem verbesserten und stärker diversifizierten Produktangebot (besonders bei günstigeren Immobilien). Dabei stellt sie gleichzeitig eine unabdingbare Voraussetzung für einen reiferen und tieferen Markt dar.
Zusammenfassung
Das wahrscheinliche Anhalten einer trägen Mietpreisentwicklung über einen Zeitraum von 12 – 18 Monaten wird positive Rückkopplungen auf Dubais Zuzugsdynamik wie auch das Wirtschaftswachstum entfalten.
Wie wir bereits in der Vergangenheit beobachtet haben, wird das stärkere Neuangebot von Immobilieneinheiten nicht nur die Zuwanderung von Expats aus Übersee verstärken, vielmehr ist bereits jetzt ein fühlbarer Nettozuzug nach Dubai von Einwohnern aus benachbarten Emiraten im Gange.
Die nunmehr schon leicht erhöhte Einstellungsneigung bei den Unternehmen sowie das anziehende Geschäftsklima dürften durch die mittelfristig deutliche Zunahme staatlicher Ausgaben im Vorfeld zu 2020 nochmals an Dynamik gewinnen.
Eine Reihe der das Angebot günstiger Immobilien begünstigende Faktoren (niedrige Zinsen, niedrige Grundstückspreise, günstige Erstellungskosten) verflüchtigen sich derzeit und deuten somit auf einen Anstieg der Preise im Bereich der Off-Plan angebotenen Immobilien hin (ceteris paribus).
Das flächenmäßige Wachstum der Stadt führt dazu, dass der Faktor der Zentralität eine stetig größere Bedeutung bei der Selektion gewinnt, was wiederum dazu führt, dass die Preise von Immobilien in hervorragenden und guten Lagen bei Einsetzen des neuen Zyklus eine überdurchschnittliche Wertentwicklung vollziehen werden.
Die Schrumpfung der Rendite bei gleichzeitiger Zunahme der beobachteten Transaktionsvolumina lässt auf eine verstärkte Nachfrage nach Immobilien bei den aktuellen Preisniveaus schließen, wobei die Käufer mutmaßlich bereits gute Gelegenheiten nutzen, um sich vor der antizipierten Aufwärtsbewegung im Markt zu positionieren.
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Der Autor Christian Atzert berät institutionelle Investoren zu Immobilientransaktionen und betreut Mietportfolios in Dubai seit dem Jahr 2007. Sollten Sie Rückfragen oder Anmerkungen zu diesem Artikel haben, kontaktieren Sie Herrn Atzert bitte unter author@property-blog-dubai.com.
