Auslandsimmobilien und Kryptowährungen – eine Strategie gegen staatliche Enteignungsszenarien

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Im Bundesland Berlin wird nun erstmals offen über die Enteignung großer Wohnungsbaugesellschaften debattiert und ein Volksentscheid hierüber angestrebt, tatkräftig unterstützt unter anderem von den Regierungsbeteiligten „Die Linke“ und den Grünen.

O-Ton der Grünen Fraktion:
„Wir halten Enteignungen als Ultima Ratio und die Vergesellschaftung von Wohnraum für ein legitimes Instrument.“
Dabei ist es von der Debatte zur Umsetzung nicht weit, beinhaltet das deutsche Grundgesetz doch explizit zwei Paragraphen (§§14, 15 GG), die eine Enteignung per Gesetz explizit ermöglichen.

Deutsche Kapitalanleger haben seit jeher eine Affinität zu Immobilien. Mehr als die Hälfte des Vermögens der Deutschen ist in Immobilien investiert, so dass diese Anlageklasse zweifellos die Basis für die Altersvorsorge vieler Deutscher darstellt.
Vor diesem Hintergrund soll dieser Artikel zunächst die aktuellen Risiken und in der Folge ein mögliches Lösungsszenario aufzeigen.

Beschleunigung der Interventionsspirale

Die von der Landesregierung Berlin zur Schau gestellte Einstellung zu privatem Eigentum lässt tief blicken und sollte jedem Investor eine Warnung sein, denn: Es ist ein ökonomisches Gesetz, dass die Verstaatlichung das Wohnungsproblem nicht löst, sondern durch den Vertrauensbruch der Enteignung das private Angebot an Wohnraum weiter verringert und das Problem so verschlimmert. In der Folge wird das so erreichte Ergebnis von der Politik typischerweise als „Marktversagen“ bezeichnet und genutzt, um weitere Markteingriffe und Enteignungen zu begründen (Interventionsspirale).

Dabei nimmt das Risiko für staatliche Übergriffe in Europa derzeit aufgrund der wirtschaftlichen und politischen Gemengelage ohnehin zu. So ist trotz einer Dekade historisch niedriger Zinsen und starken Wachstums die Verschuldung der EU Länder um rund 42% (2007-2017) gestiegen.

Hinzu kommt, dass die exzessive Niedrigzinspolitik der EZB ihre stimulierende Wirkung auf Europas Wirtschaft verloren hat. Was bleibt, ist der Enteignungseffekt durch negative Realzinsen (finanzielle Repression).  Durch Großbritanniens Austritt verlieren die stabilen Nordländer der EU darüber hinaus ihre Mehrheit im Ministerrat, das endgültige Abgleiten in eine Transferunion erscheint spätestens dann nicht mehr abwendbar.

Zugriff über Nacht – das Zypernszenario

Außer Frage steht, dass sich die Gefahr eines staatlichen Zugriffs nicht auf die Anlageklasse der Immobilien beschränkt. Das Beispiel Zypern hat deutlich gezeigt, dass Enteignungen in Zeiten elektronischen Geldes buchstäblich über Nacht erfolgen können.

Wer bis dato ein solches Szenario in Deutschland für undenkbar hält, sei daran erinnert, dass der Chef der Eurogruppe, Jeroen Dijsselbloem, in 2013 freimütig sagte, die durchgeführte Maßnahme (des staatlichen Zugriffs auf die Bankkonten der Zyprioten) habe „Modellcharakter“.

Reale Werte, virtuelles Geld – die Mischung macht`s

Es ist daher offensichtlich, dass für den Kapitalanleger Handlungsbedarf besteht, bevor der Krisenfall eintritt.

In Anbetracht der beschriebenen Risiken ist es jedem Kapitalanleger dringend anzuraten, Geldanlagen außerhalb des EU-Raums in Erwägung zu ziehen. Dabei sollten in der aktuellen Konjunkturphase Sachwerte wie Immobilien und Edelmetalle im Fokus stehen.

Hierzu zählen beispielsweise auch Finanzinnovationen, die Edelmetallkonten mit physischer Verwahrung an Standorten wie der Schweiz, Hongkong und Singapur mit bargeldlosen Zahlungsfunktionen -mittlerweile auch mittels Bitcoin und anderen – verknüpfen.

Antizyklik birgt Chancen

Besonders Anleger, die bei der Verlagerung von Teilen ihres Vermögens auf der Suche nach Zielen für eine Immobilieninvestition im Ausland sind, sollten in der aktuellen Marktphase die Option Dubai genauer untersuchen. Dubai bietet nach einer fünf Jahre dauernden Preiskorrektur außerordentlich günstige Quadratmeterpreise sowie eine der weltweit höchsten Mietrenditen.

So weist der PIRI 100 Index des Immobilienanalysten Knight Frank nach, dass der Quadratmeterpreis für Luxusimmobilien in Berlin im Dezember 2018 im Schnitt mit rund 95,88% höher ausfällt als in Dubai.
Gleichzeitig belegen die VAE den zweiten Platz im Ranking von Numbeo über die weltweit höchsten Bruttomietrenditen (10,24% innerstädtisch), in Deutschland müssen sich Immobilieninvestoren gemäß dieser Erhebung mit durchschnittlich 3,34% bescheiden.

Insofern verwundert es nicht, dass eine Reihe institutioneller Investoren Dubai jüngst wieder als Kaufgelegenheit eingestuft haben. So kommentierte erst kürzlich der Londoner Vermögensverwalter RWC Partners gegenüber Bloomberg: „Wir denken, die VAE haben den Tiefpunkt des Immobilienzyklus erreicht. Wir haben diese Gelegenheit genutzt, um einige unserer saudischen Bestände zu reduzieren und diese wieder in VAE-Immobilienaktien zu investieren“.

Aber auch weitere Vorteile sprechen für den Standort:
  • Drehscheibe Nr. 1 für Handel, Tourismus und Logistik in der wachstumsstarken Region
  • Weltausstellung „Expo 2020“ als Katalysator für Wirtschaftswachstum über 2020 hinaus
  • Finanzierung durch Banken vor Ort unproblematisch
  • Gewährung von Residence Visa für Immobilieneigentümer (Auswanderungsoption)
  • Hohe politische Stabilität, Rechtssicherheit und Lebensqualität, minimale Kriminalitätsrate
  • Keine lokale Besteuerung auf Mieterträge oder Erträge aus Verkauf, keine Kapitalverkehrskontrollen
  • Einbringung von Immobilien in eine juristische Person nach englischem Common Law mit flexibel gestaltbarer Nachfolgeregelung und zur Steuergestaltung (Deutschland) möglich

Kryptowährungen: Mehr als ein Zahlungsmittel

Vor allem Kryptowährungen, die immer mehr Verbreitung finden und eine ebenso grenzenlose wie quasi-anonyme sowie vor allem dezentrale Zahlungsabwicklung ermöglichen, sollten heute integraler Bestandteil jeder Strategie gegen staatliche Übergriffe sein.

Machen Sie sich bewusst, dass staatliche Repressionen meist am Transport bzw. Transfer sowie Besitz von Geld und anderen Wertgegenständen ansetzen. Gesetzliche Bargeldobergrenzen für Reisende bzw. bei Bartransaktionen sind bereits heute in Kraft und können selbstverständlich jederzeit beliebig nach unten angepasst werden. Kryptowährungen bieten hiergegen wirksamen Schutz, denn weder dem Besitz noch der Übertragung – auch ins Ausland – kann staatlicherseits einfach entgegengewirkt werden.

Vom Trend zum Mainstream

Die weltweit rasant steigende Akzeptanz von Bitcoin, Ether, Litecoin und anderen etablierten Kryptowährungen führt dazu, die bisher überwiegend spekulativ getriebenen Käufe von Kryptos zunehmend durch transaktionsgetriebene Nachfrage zu ersetzen. Dies hat zur Folge, dass die Volatilität gegenüber herkömmlichem „Fiatgeld“ abnimmt, was wiederum die Attraktivität als Zahlungs- sowie insbesondere als Wertaufbewahrungsmittel erhöht.

„Smart Dubai“ als Blockchain-Innovationstreiber

Auch im Kontext des Einsatzes von Kryptowährungen sind die VAE derzeit überaus interessant. Das Emirat Dubai ist einer der fortschrittlichsten Standorte weltweit hinsichtlich der Themen Blockchain- bzw. Kryptotechnologien. Die Regierung Dubais treibt im Rahmen ihrer „Smart Dubai“ Initiative den Einsatz dieser Technologien unter anderem in der Verwaltung mit Hochdruck voran und hat das ehrgeizige Ziel formuliert, bis 2020 die gesamte städtische Administration auf Blockchain-Technologie umstellen zu wollen.

Erste Projektentwickler in Dubai akzeptieren Kryptowährungen wie Bitcoin oder Ethereum zum Kauf von Immobilien und vermehrt findet auch die Vereinbarung der Mietpreiszahlung in virtueller Währung statt.
Für den im Ausland ansässigen Immobilienbesitzer ergibt sich hieraus der immense Vorteil, dass nicht einmal mehr das Vorhalten eines lokalen Bankkontos zur Entgegennahme von Mietzahlungen vonnöten ist.

Abschließende Überlegungen

Da Dubai auf die Besteuerung der laufenden Einkünfte aus der Immobilie verzichtet und das bestehende DBA die Anrechnungsmethode vorsieht, sind Erträge aus Vermietung und Verpachtung voll in Deutschland steuerpflichtig. Sofern die Immobilie in eine günstig zu gründende Kapitalgesellschaft eingebracht wird, kann durch Verzicht auf laufende Entnahmen ein Steuerstundungseffekt herbeigeführt werden. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass bei Beteiligungen an ausländischen Kapitalgesellschaften seit einigen Jahren eine Meldepflicht gegenüber dem Finanzamt nach § 138a AO besteht.

Will man sein Auslandsinvestment dem deutschen Fiskus zunächst nicht offenlegen, ohne sich auf steuerrechtliches Glatteis zu begeben, besteht die Möglichkeit, direkt in Off-Plan Immobilien zu investieren. Vorteil: Bis zur Fertigstellung – je nach Projekt und Status bis zu drei Jahre nach Investition – werden keine steuerbaren Erträge realisiert, somit entstehen bis auf Weiteres weder Steuer- noch Meldepflicht dem Finanzamt gegenüber.

Selbst die Off-Plan Angebote der namhaftesten Projektentwickler wie Emaar und Dubai Properties sind gegenüber dem Preisniveau von Zweitmarktimmobilien nochmals mit einem satten Abschlag bepreist und bieten darüber hinaus oft überaus attraktive Zahlpläne, die die Zahlung von z.B. 50% des Kaufpreises bis zu fünf Jahre nach Übergabe der Immobilie erlauben. Der günstige Einkaufspreis sowie die im Zeitablauf geringe Kapitalbindung sorgen dabei für eine hohe Eigenkapitalrendite, hinzu kommt, dass die Mieteinnahmen die Folgeraten nach Übergabe im besten Fall selbst ohne weitere Bankfinanzierung komplett decken.

Während bei der Diversifikation von Anlageportfolien der Fokus früher auf der Ebene der Anlageklassen lag, muss dieses Konzept heute in jedem Fall um eine geographische Dimension erweitert werden, um durch Verteilung des Vermögens auf verschiedene Jurisdiktionen insbesondere politische Klumpenrisiken zu minimieren.

Per heute verfügt nur ein verschwindend geringer Anteil der Deutschen über nennenswertes Vermögen außerhalb der EU. In Anbetracht der eingangs geschilderten Risiken und Tendenzen sind Anleger gut beraten, dies zu ändern.

Sofern Sie den Kauf einer Immobilie in Dubai in Erwägung ziehen, können wir Ihnen das Portal Property-Dubai empfehlen, das eine kompetente und allumfassende Dienstleistung rund um Erwerb und Verwaltung von Immobilien in Dubai bietet und sich speziell an deutschsprachige Käufer richtet.

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Der Autor Christian Atzert berät institutionelle Investoren zu Immobilientransaktionen und betreut Mietportfolios in Dubai seit dem Jahr 2007. Sollten Sie Rückfragen oder Anmerkungen zu diesem Artikel haben, kontaktieren Sie Herrn Atzert bitte unter author@property-blog-dubai.com.