Am 20. Mai 2018 kündigte die Regierung der VAE grundlegende Reformen des Aufenthalts- sowie des Handelsrechts an, die tiefgreifende Auswirkungen auf Dubais Immobilienmarkt sowie insbesondere den Status der VAE als Ziel ausländischer Direktinvestitionen (FDI) erwarten lassen.
Die voraussichtlich Ende des Jahres 2018 in Kraft tretenden Änderungen werden u.a. die Ad-hoc-Gewährung eines langfristigen Aufenthaltsstatus bis zu zehn Jahren für hochqualifizierte Arbeitskräfte sowie die Möglichkeit für Ausländer, 100% Eigentum an VAE-Firmen (Onshore) zu erwerben, zum Gegenstand haben.
Während die Aufhebung der bisherigen Beschränkungen beim Firmeneigentum seit einiger Zeit erwartet wurden, sind die Änderungen der Visa-Regularien ebenso unerwartet wie willkommen, da diese geeignet erscheinen, beträchtliche Nachfrageeffekte auf die Wirtschaft der VAE sowie insbesondere den Immobilienmarkt Dubais freizusetzen.
Anziehen und binden – Human- und Anlagekapital
Bisher betrachtete die große Mehrheit der Expats ihren Aufenthalt in den VAE als einen von mehreren Abschnitten innerhalb ihres Arbeitslebens. Diese Tatsache brachte es mit sich, dass solche modernen Nomaden kaum emotionale Bindungen mit dem Land des zeitlich begrenzten Aufenthalts sowie seinen Gebräuchen und Traditionen entwickelten und dem Land den Rücken kehrten, sobald sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verschlechterten oder sich anderswo bessere berufliche Chancen auftaten.
In Anbetracht dieses fehlenden Zugehörigkeitsgefühls hat die Regierung der VAE offenbar verstanden, dass die längerfristige Bindung größerer Teile einer bisher hochgradig flüchtigen Expat-Bevölkerung der Schlüssel zu einer Vielzahl wünschenswerter Effekte ist, darunter die Akkumulation von Wissen und Kapital. Tatsache ist, dass die in den VAE ansässigen Expats in 2017 Geldmittel in Höhe von 44,8 Mrd. USD in ihre Heimatländer zurücktransferiert haben.
Es steht zu erwarten, dass die Gewährung einer längerfristigen Aufenthaltsperspektive zu einer geringeren Fluktuation der inhärent mobilen (ausländischen) Arbeitsbevölkerung führen und die Investition größerer Teile der durch sie erwirtschafteten Einkommen im Land zur Folge haben wird.
Singapur, das eine Reihe sozio-ökonomischer Gemeinsamkeiten mit den VAE aufweist und mittlerweile in den Top Ten des Global Innovation Index zu finden ist, hat seine außergewöhnliche Entwicklung unter anderem auch der Liberalisierung seiner Einwanderungsgesetze zu verdanken. Es ist daher anzunehmen, dass das Modell des Inselstaats vermutlich Pate stand für die nun angekündigten weitreichenden Änderungen in den VAE.
Zumindest für das Segment der hochqualifizierten Arbeitskräfte werden die Reformen zu einer De-facto-Entkopplung von Arbeitsverhältnis und Aufenthaltsrecht führen. Dies ist geeignet, die Zu- und Abflüsse ausländischer Arbeitnehmer im Laufe der Wirtschaftszyklen zu dämpfen und somit die mit dieser Fluktuation verbundenen Kosten deutlich zu verringern.
Wachstum und Evolution – Aussichten für Dubais Immobilienmarkt
Dubai als wichtigster Immobilienmarkt der Region weist innerhalb vergleichbarer Städte eine der höchsten Mietrenditen weltweit auf. Abgesehen von der Tatsache, dass Dubai nach wie vor eine Schwellenlandmetropole ist, liegt dies auch darin begründet, dass viele Expats bisher die Investition in Immobilien während ihres Aufenthalts nicht in Betracht zogen. Die hierfür am häufigsten angeführten Gründe waren bisher zweifellos die Anwendung des Scharia Law im Erbfall sowie der persönliche, meist zeitlich eng begrenzte Planungshorizont.
Zwar ist die vormals obligatorische erbrechtliche Anwendung der Scharia der Option gewichen, Testamente nach englischem Common Law im Dubai International Financial Centre (DIFC) registrieren zu lassen, so dass somit auch für Nicht-Muslime in dieser Frage mittlerweile Rechtssicherheit besteht. Demgegenüber jedoch ist die Ungewissheit bezüglich des Aufenthaltsstatus über die übliche Visagültigkeit (drei Jahre bzw. Ende des Arbeitsvertrags) hinaus bis dato die Norm.
Es steht zu erwarten, dass insbesondere Dubais Immobilienmarkt durch die neuen Regeln ein gesteigertes Kaufinteresse vonseiten ansässiger Expats erfahren wird. Ebenso ist anzunehmen, dass es zu einer weiteren Reifung des Marktes und im Zuge dessen zu einer dauerhaft geringeren Volatilität der Preisentwicklung kommen wird. Gleichzeitig werden die angekündigten Schritte zur Vertrauensbildung in bestehenden, vor allem aber in den noch zu erschließenden Investitionsquellmärkten wie China beitragen.
Zusammenfassung
Die bevorstehenden gesetzlichen Änderungen sind Ausdruck einer neuen Qualität der Offenheit hinsichtlich des Zustroms von qualifizierter Arbeit wie auch Kapital.
Die geeignete und gründliche Implementierung vorausgesetzt, wird die Novellierung zu einem gesteigerten Vertrauen regionaler und internationaler Investoren in die VAE als Standort für Immobilien- sowie Wirtschaftsinvestitionen führen.
Als Folge werden sich beschleunigte Zuflüsse sowohl von hochqualifizierten Arbeitnehmern wie auch Investoren und Kapital einstellen, die das Wachstum in einer Reihe von Wirtschaftssektoren, darunter Finanzen, Immobilien, Gesundheit, verarbeitendes Gewerbe und Handel stärken werden. Dabei ist zu erwarten, dass Dubai als regionaler Platzhirsch für Innovation und Wachstum wesentliche Teile dieser Zuflüsse und somit Nachfrageeffekte anziehen können wird.
Zwar sind viele Details der angekündigten Reformen bisher noch ungewiss. Gleichwohl steht heute bereits fest, dass es zu weitreichenden Veränderungen kommen wird, die gravierende sozio-ökonomische Chancen wie auch Herausforderungen mit sich bringen werden; letztere z.B. bedingt durch eine weitere (relative) Abnahme der endemischen an der Gesamtbevölkerung.
In einem optimalen Szenario sollten die finalen Durchführungsbestimmungen (oder deren Anpassung im Zeitablauf) auch Visa-Optionen für Ruheständler sowie Langzeitvisa für Immobilieneigentümer beinhalten, um somit die Planungshorizonte von Expats in den VAE potenziell weiter zu verlängern.
In jedem Fall jedoch sind durch die angekündigten Gesetzesänderungen ebenso weitreichende wie positive Auswirkungen auf die Investitionsrahmenbedingungen innerhalb der VAE zu erwarten.
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Der Autor Christian Atzert berät institutionelle Investoren zu Immobilientransaktionen und betreut Mietportfolios in Dubai seit dem Jahr 2007. Sollten Sie Rückfragen oder Anmerkungen zu diesem Artikel haben, kontaktieren Sie Herrn Atzert bitte unter author@property-blog-dubai.com.
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