Aufgrund der rechtlichen Implikationen, die Dubais offizieller Mietindex auf mögliche Mieterhöhungen bei der Erneuerung bestehender Mietverträge hat, soll dieser Artikel einerseits Strategien darlegen, die Ihre Position bei der Neuverhandlung erhöhen und darüber hinaus die grundlegende Methodik der Indexberechnung bzw. Datenerhebung beleuchten.

Das Dubai Land Department (DLD) hat kürzlich den aktualisierten und für 2018 gültigen Mietindex veröffentlicht, der wohnwirtschaftlich und gewerblich sowie auch alle industriell genutzten Immobilien abdeckt. Erstmals wurde hierbei auch ein Index berechnet, der jährlich erneuerbare Pachtverträge für Land erfasst.

Bewusste Verzögerung glättet Marktschwankungen

Während Dubais Mietindex ursprünglich im sechsmonatigen Rhythmus veröffentlicht wurde, ist man nun zu einer jährlichen Veröffentlichung übergegangen. Aufgrund der formal-rechtlichen wie auch realen Auswirkungen, die die Indexdaten insbesondere auf Mieterhöhungen zu den jährlichen Erneuerungsterminen haben, führt die leichte Verzögerung bei der Veröffentlichung zu einer Abschwächung der Preisausschläge (Mieten) des Marktes.

Für jedes Größensegment – Studio, 1-Bedroom Apartment, 4-Bedroom Villa – und jeden Stadtteil (z.B. Dubai Marina, Downtown) wird ein spezifischer Index basierend auf realen Marktdaten kalkuliert. Letztere erheben Dubais Behörden durch das nun für alle Mietverhältnisse obligatorische Ejari System (Ejari: Arabisch für „Meine Miete“), das zur Beglaubigung der jeweiligen Verträge dient und mittlerweile zwingende Voraussetzung für die Lieferung von Strom, Wasser sowie Telekommunikationsdienstleistungen ist.

Durch die Erhebung durch das genannte Ejari-System (große Grundgesamtheit) sind die für den Index verwendeten Marktdaten ebenso exakt wie umfassend.

RERA Mietindexrechner

Dubais Immobilienaufsichtsbehörde (RERA) macht die Indexdaten mittels ihres Mietindexrechners auf ihrer Webseite öffentlich verfügbar, indem sie für jeden Immobilientyp und jede Lage innerhalb Dubais eine Mietpreisbandbreite angibt. Gleichzeitig informiert RERA den Nutzer so unmittelbar, ob eine Mieterhöhung gemäß der gültigen Mietgesetze möglich ist oder nicht.

Nach diesem Muster sind auch Daten für andere Immobilienarten wie gewerbliche und industriell genutzte Immobilien abrufbar.

Enge Verbindung: Mietindex und Mietgesetz

Prinzipiell kann gesagt werden, dass der Mietindex darüber bestimmt, ob eine Mieterhöhung gemäß Mietrecht statthaft ist.

In Abhängigkeit der Differenz zwischen aktuell vereinbarter Miete und Marktdurchschnitt gemäß Mietindex erlaubt das Mietrecht die Erhöhung um einen bestimmten Prozentsatz, die schriftliche Bekanntmachung an den Mieter binnen einer dreimonatigen Frist (vor Vertragserneuerung) vorausgesetzt. Die maximal mögliche Erhöhung bestimmt sich wie folgt:

Korrekte Daten, viele Variablen

Zwar weisen die erhobenen Basisdaten der Indizes aufgrund der großen Grundgesamtheit – selbst in Anbetracht der beschriebenen Zeitdifferenz – eine hohe Qualität auf, eine mangelnde Aussagekraft in Bezug auf vermeintlich durch den Index beschriebene Einheiten kann hierdurch jedoch aufgrund mehrerer Faktoren trotzdem nicht ausgeschlossen werden.

Qualitätsabweichung

Zunächst können die innerhalb eines Größensegments und einer Lage zusammengefassten Immobilieneinheiten deutliche Qualitätsunterschiede aufweisen. Typische Aspekte einer solchen Varianz finden sich in dem Gebäude selbst (bzw. der Community), das sich oftmals vom durch den Index angenommenen Durchschnitt zunächst hinsichtlich von Merkmalen wie Lage, Qualität des Immobilienmanagements, Quantität und Qualität der Ausstattungsmerkmale (Pool, Fitnessbereiche) unterscheidet.

Hinzu kommen Ausstattungsmerkmale und Qualität der Immobilieneinheit selbst. So können Ausblick auf das Meer oder Landmarken wie den Burj Khalifa, die Lage in höheren Stockwerken, spezielle Ein- oder Umbauten sowie nur spärlich verfügbare Wohnungstypen (z.B. Penthouses) allesamt eine höhere Bewertung gegenüber dem Index sowie folgerichtig einen höheren Mietpreis rechtfertigen.

Größenabweichung

Derzeit berücksichtigen Dubais Mietindizes Größenunterschiede ausschließlich durch das Merkmal der verfügbaren Schlafzimmer und kategorisieren vermeintlich vergleichbare Immobilien entsprechend. Durch diese Vorgehensweise werden tatsächliche Unterschiede hinsichtlich der verfügbaren Nutzflächen („Built-up Area“) vernachlässigt. Man könnte mit Recht anführen, dieser Faktor sei im Bereich kleinerer Studios und 1-Bedroom Apartments vernachlässigbar, gleichwohl weisen großzügig ausgelegte 5-Bedroom Villas oftmals leicht die doppelte Nutzfläche gegenüber kleiner angelegter Einheiten der gleichen Kategorie auf.

Es versteht sich von selbst, dass erhebliche Differenzen in der Nutzfläche eine entscheidende Rolle bei der Mietpreisfindung spielen und dementsprechend bei der Verhandlung über neue Mietkonditionen Berücksichtigung finden müssen.

Zusammenfassung

Dubais Mietindex erlaubt Eigentümern wie Mietern zunächst eine ebenso einfache wie zuverlässige grundlegende Einschätzung einer realistischen Marktmiete.

In einer aufwärtsgerichteten Marktperiode wie sie in Dubai zwischen 2012 und 2014 zu beobachten war, wird die gemäß Mietindex und Mietrecht erlaubte Erhöhung der Miete oftmals das untere Limit darstellen bzw. sogar übertroffen werden, da der zeitliche Nachlauf des Index einerseits, wie auch die Motivation des Mieters zur Verlängerung (Besserstellung gegenüber Umzug), höhere Mietsteigerungen erlauben.

In jedem Fall jedoch sind Eigentümer wie auch Mieter gut beraten, realistisch erzielbare Mieten für vergleichbare Immobilien auf einschlägigen Marktplätzen wie propertyfinder oder bayut.com zu recherchieren.

Dabei ist sicherzustellen, dass es sich – bei Apartments – um Einheiten mit tatsächlich vergleichbaren Eckdaten bei Grundfläche, Grundriss, Stockwerkhöhe und Blickrichtung innerhalb desselben Gebäudes handelt. Bei dieser Recherche ist unbedingt darauf zu achten, nicht auf sog. „Fake Listings“ weit unterhalb realistischer Werte hereinzufallen, die lediglich zum Ködern unbedarfter Kunden dienen. Umgekehrt sind Angebote außer Acht zu lassen, die lediglich Wunschdenken des Vermieters darstellen und von der Realität des Marktes ebenso weit entfernt sind.

Eine solche Marktanalyse kann Sie mit wertvollen Argumenten gegenüber Ihrem Vermieter bzw. Mieter ausstatten, warum eine Mieterhöhung, unabhängig von der Aussage des Index, statthaft ist oder auch nicht. Wie oben ausgeführt, sollten Sie Ihre Position weiter stärken mit dem Anführen relevanter Abweichungsparameter der speziell in Rede stehenden Einheit.

Betrachten Sie somit den Mietindex lediglich als validen Ausgangspunkt für die Verhandlung mit Ihrem Gegenüber, nicht mehr. Verhandeln Sie unter Anführung wohlbegründeter und recherchierter Argumente und betrachten Sie RERAs Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Rental Dispute Settlement Centre) nur als die allerletzte Ihrer Möglichkeiten.

Dieser Ansatz wird Ihnen sowohl Geld als auch Zeit sparen und Ihnen darüber hinaus ein gutes Verhältnis zu Ihrem Vermieter oder Mieter bewahren.

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Der Autor Christian Atzert berät institutionelle Investoren zu Immobilientransaktionen und betreut Mietportfolios in Dubai seit dem Jahr 2007. Sollten Sie Rückfragen oder Anmerkungen zu diesem Artikel haben, kontaktieren Sie Herrn Atzert bitte unter author@property-blog-dubai.com.