Seit Inkraftsetzen der relevanten rechtlichen Bestimmungen im Jahr 2006 durch das Dubai International Financial Centre (DIFC) erlaubt dieses die Begründung von REITs in Form von Treuhandvermögen oder Kapitalgesellschaften in seinem Zuständigkeitsbereich.
Da die DIFC-basierten Immobilienfonds und REITs nun vermehrt das Interesse von Investoren auf sich ziehen, ist es an der Zeit, die relevanten Faktoren und verfügbaren Optionen näher zu untersuchen.
Unter anderem aufgrund seiner bewährten, auf englischem Common Law basierenden Regulierung hat sich Dubais DIFC zum gefragtesten Finanzzentrum der Golfregion ebenso wie zum Standort der Wahl für in der Region investierende Immobilienfondsstrukturen fortentwickelt.
Gemäß des rechtlichen DIFC-Rahmenwerks werden REIT-Gebilde als Untergruppe von Immobilienfonds kategorisiert, durch die Regeln der Dubai Financial Services Authority (DFSA) für kollektive Anlagen reguliert sowie durch die folgenden Merkmale definiert:
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Erfordernis der Ausschüttung von mindestens 80% des jährlichen Ertrags
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Diversifiziertes Immobilieninvestment (Portfolio)
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Geschlossene Struktur (keine Anteilsrücknahme während der Laufzeit)
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In der Entwicklung befindliche Immobilien dürfen einen Anteil von 30% des NAV nicht überschreiten
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Limitierung des Hebels auf max. 50% des Brutto-Immobilienwerts (GAV)
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Obligatorisches Börsenlisting
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Obligatorische Aufsicht des Fondsmanagers durch die DFSA oder eine gleichwertige Aufsichtsbehörde
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Nutzung einer Kapitalgesellschaft oder Treuhandgesellschaft als Rechtspersönlichkeit.
In Anbetracht der Tatsache, dass der Emirates REIT als erster seiner Art erst in 2014 auf der NASDAQ Dubai gelistet wurde, kann es nicht verwundern, dass REITs in der Golfregion erst kürzlich an medialer Aufmerksamkeit gewannen. Anfang 2017 folgte der „ENBD REIT“ der lokalen Bank „EmiratesNBD“, ebenso wie sein Vorgänger in Dubais DIFC beheimatet.
Steuern, Gebühren, Vorschriften
Mangels lokaler Erhebung von Quellen- bzw. Körperschaftsteuer in den VAE (zumindest für die hier betrachteten Zwecke) ist ein Immobilieninvestment vermittels eines REIT als neutral im Vergleich zum Direktinvestment zu sehen. Bezüglich der seit Beginn 2018 auf den Verkauf und die Vermietung gewerblicher Immobilien erhobene Mehrwertsteuer in Höhe von fünf Prozent ist es sowohl dem Individuum wie auch dem institutionellen Investor möglich, die beim Kauf gewerblicher Immobilien aufgewandte Mehrwertsteuer (Vorsteuer) im Verlauf der mit zehn Jahren taxierten steuerlichen Lebensdauer von zehn Jahren gegen jährlich eingenommene Umsatzsteuern auf Mieten oder andere zurechenbare Einkommensarten gegenzurechnen und so zu amortisieren.
Die Übertragung eines Eigentumstitels auf Immobilien in Dubai wird mit einer Gebühr – analog zur Grunderwerbsteuer – in Höhe von vier Prozent belegt. Um eine doppelte Veranlagung bei Eigentumsübergang auf der Ebene der Anteilsinhaber zu vermeiden, hat das Dubai Land Department eine Übereinkunft mit der NASDAQ Dubai getroffen, die alle DFSA-regulierten bzw. auf der NASDAQ Dubai gelisteten Immobilienfonds vom Erfordernis der Gebührenerhebung („Transfer Fees“) bei Anteilsübertragung ausnimmt.
Das lokale Immobilienrecht teilt Gemarkungen und dort belegene Immobilien in sog. „Designated-“ (auch als „Freehold“ bezeichnet) sowie „Non-designated“-Bereiche ein, wobei es in letzteren nur Staatsangehörigen von Ländern des Golfkooperationsrats (GCC) erlaubt ist, Immobilien zu erwerben. In diesem Zusammenhang ist es bemerkenswert, dass REITs teilweise von dieser Restriktion befreit werden, was es somit auch Investoren aus Nicht-GCC-Ländern indirekt erlaubt, über das REIT-Modell in Immobilien in diesen Bereichen in Dubai sowie anderen Emiraten zu investieren.
Erfolgsmessung und andere Herausforderungen
In Anbetracht der Tatsache, dass lokale REITs sich in einem Umfeld vergleichsweise hoher Immobilienpreisfluktuationen bewegen, kann es wenig verwundern, dass die erzielten Erträge oftmals zu wesentlichen Teilen aus nicht zahlungswirksamen Buchungsvorgängen hervorgehen, die ihren Ursprung in Neubewertungen der Immobilien der Fonds und somit noch nicht realisierten Erträgen haben.
In Kombination mit der aufsichtsrechtlichen Vorgabe, die überwiegende Mehrheit der Fondserträge auszuschütten, kann dies dazu führen, dass de facto Eigenkapital der Anteilsinhaber zurück an diese ausgeschüttet wird.
Sofern die erfolgsabhängige Vergütung des Fondsmanagements darüber hinaus über die Zunahme des Nettofondsvermögens (NAV) definiert wird (teilweise ohne „hurdle rate“), kann dies zur Zahlung erheblicher Managementvergütungen rein auf Basis von noch nicht realisierten Gewinnen führen.
In Anbetracht der in Immobilienmärkten typischerweise auftretenden längeren Zyklen erscheint eine solche Praxis überaus problematisch, selbst für den Fall, dass eine Doppelvergütung durch die Anwendung einer „High-Watermark“-Klausel ausgeschlossen wird.
Um der oben beschriebenen Problematik eines hohen Anteils nicht zahlungswirksamer Buchungen im Wesentlichen für Neubewertung und Abschreibungen Rechnung zu tragen, findet die Ergebniskennzahl „Adjusted Funds from Operations“ (AFFO) in der Immobilienfonds-Branche weitgehende Anwendung. Als cashflow-orientierter Parameter eliminiert AFFO nicht zahlungswirksame sowie außerordentliche Ergebnisbestandteile und gibt so Aufschluss über die langfristigen, aus dem operativen Immobiliengeschäft des Unternehmens erzielbaren Erträge.
Tatsächlich aber dampft die Herausnahme von Bewertungsgewinnen die Ergebnisse mancher REITs zu mageren AFFO-Renditen von teilweise unter zwei Prozent ein und entlarvt damit gleichzeitig ein problematisches Verhältnis zwischen Umsatz, Gesamtkosten sowie insbesondere Managementvergütungen.
Zusammenfassung
Unter der Voraussetzung eines kompetenten Managements und einer angemessenen Vergütungsstruktur ist das Angebot des REIT als liquiden, verbrieften Investments in einkommenstarke Sachwerte als potenziell überaus attraktiv zu beurteilen.
Jedoch verlangt der Immobilienmarkt der VAE mit seiner überdurchschnittlichen Volatilität im Vergleich zu reiferen Märkten unbedingt nach einem bewährten Investmentprozess inklusive geeigneter Timing-Strategie und gewissenhafter Umsetzung derselben.
In Anbetracht der Tatsache, dass der erste lokale REIT erst im Jahr 2014 an der NASDAQ Dubai gelistet wurde, kann kein Zweifel daran bestehen, dass sich das Segment der REITs noch in einer sehr frühen Phase der Entwicklung befindet, so dass es den am Markt befindlichen Produkten gleichsam an aussagekräftigen Leistungsbilanzen sowie allgemeinem Wettbewerbsdruck mangelt.
Es besteht Grund zur Annahme, dass die Vielzahl der nun in der Inkubationsphase für ein bevorstehendes Listing befindlichen REITs die verfügbaren Optionen hinsichtlich Investmentfokus, Qualität und Preis deutlich auffächern und auf diese Weise die Herausbildung von Qualitäts- und Preisführern zeitigen werden. Ebenso wird dieser Trend Sektorspezialisten hervorbringen, die dem Anlagepublikum ihre besondere Expertise in Bereichen wie Bildungs-, Hotellerie-, Gesundheits-, sowie Studentenunterbringungsimmobilien andienen werden.
Die Evolution von REITs in den VAE ist einerseits Zeichen der Reifung der lokalen Märkte, während sie gleichzeitig diese Entwicklung weiter beschleunigt und nährt, insbesondere indem sie die von institutionellen Investoren dominierten Nischensegmente für große, oftmals im gewerblichen Bereich angesiedelte Assets beleben und mit zusätzlicher Liquidität versorgen.
Ich bin davon überzeugt, dass die in den VAE vorherrschenden Marktbesonderheiten, allen voran überdurchschnittliche Mietrenditen sowie höhere Volatilität, einen überaus geeigneten Nährboden für begabte Manager darstellen, um unter Zugrundelegung bewährter Investmentprozesse und ausgewogener Vergütungsmodelle attraktive Investmentprodukte innerhalb der REIT-Klassifikation zu kreieren. Jedoch, bis auf weiteres lassen solche Produkte auf sich warten.
Dieser Artikel erschien zuerst in englischer Sprache in der Frühjahrsausgabe 2018 des Family Office Magazine.
Der Autor berät institutionelle Investoren zu Immobilientransaktionen und betreut Mietportfolios in Dubai seit dem Jahr 2007.
Sollten Sie Rückfragen oder Anmerkungen zu diesem Artikel haben, kontaktieren Sie Herrn Atzert bitte unter author@property-blog-dubai.com.
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