Seit Mitte 2014 sind Dubais Hoteliers in schweres Fahrwasser geraten. Die Fertigstellung neuer Hotelzimmer in beträchtlicher Zahl kam in unheilvollem Gleichschritt mit dem Ölpreiscrash, der Rubel-Ab- und der Dollar-Aufwertung. All dies belastete die Nachfrage aus Dubais wichtigsten Quellmärkten erheblich und trug so zusätzlich dazu bei, die Umsatzzahlen im Hotelgewerbe zu dezimieren.
Jedoch, kein Schatten ohne Licht und so ist gleichwohl zu betonen, dass Dubais Hotel-Business praktisch das gesamte letzte Jahrzehnt einen weltweiten Spitzenplatz hinsichtlich der relevanten Rentabilitätskennzahlen belegte.
Auslastung und Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) waren stets hervorragend, insbesondere bedingt durch enorme Wachstumsraten des Tourismussektors, mit denen die Ausweitung des Hotelangebots kaum Schritt zu halten vermochte. Weiterhin bleibt zu erwähnen, dass sich die Zunahme internationaler Übernachtungsgäste selbst in 2016 auf gut fünf Prozent belief, damit jedoch gleichzeitig deutlich hinter dem langfristigen Wachstumspfad zurückblieb (durchschnittliches jährliches Wachstum seit 2012: 8%).
Massenmärkte als Wachstumstreiber
Auch heute noch zieht Dubai die mit Abstand ausgabefreudigsten Touristen weltweit an und verzeichnet Pro-Kopf-Ausgaben pro Besucher, die die des zweitplatzierten London um rund 100 Prozent übersteigen (Mastercard Global Destination Cities Index).
Allerdings scheint die jüngste Marktentwicklung die These zu stützen, dass die bisher durch das Emirat verfolgte Skimming-Strategie nun an ihre Grenzen stößt und dass bedeutende Preissteigerungen (Währungsfluktuationen) sowie Einkommensrückgänge (Ölpreis) selbst an der wohlhabenden Zielgruppe nicht spurlos vorübergehen.
Es ist davon auszugehen, dass Dubais Tourismusstrategen diese Entwicklung vorausgesehen haben, da es sicherlich kein Zufall ist, dass die Eröffnung bzw. Ankündigung diverser Themenparks wie Legoland oder Bollywood Parks Dubai, um nur ein paar zu nennen, von nun an vor allem Mittelschichtsfamilien der gigantischen Quellmärkte Indien und China ansprechen sollen.
Diversifikation als Wachstumstreiber
Weiterhin treibt Dubai aktiv die Entwicklung des Medizintourismus voran und hofft, bereits in 2020 jährlich 500.000 Patienten aus dem Ausland willkommen heißen zu können. Ebenso verfügt das Emirat seit Mitte 2016 über das bisher einzige Opernhaus im Mittleren Osten. Momentan scheint es zu früh, den Erfolg letztgenannten Vorhabens abschließend zu bewerten, jedoch zeigt sich hierin deutlich das Bestreben, die Angebote und somit Zielgruppen der Tourismusdestination Dubai beständig zu erweitern.
Zwar ist es offensichtlich, dass die Weltausstellung in Dubai 2020 ein außergewöhnliches, wenn auch singuläres Ereignis darstellt, gleichwohl können in Anbetracht der oben aufgezeigten Initiativen kaum Zweifel daran bestehen, dass Dubais Tourismusindustrie mittelfristig wieder auf ihren langfristigen Wachstumspfad einschwenken wird.
Bezahlbar = gefragt
Aufgrund des in Dubai anzutreffenden, traditionell sehr zahlungskräftigen Besucherklientels war und ist der Hotelsektor äußerst „kopflastig“. Derzeit fallen 54% aller Hotelzimmer in die Kategorien 4- und 5-Sterne. Das Analystenhaus Deloitte schätzte in 2016, dass bis 2020 weitere 23.000 Zimmer verfügbar werden, somit ca. 30% des in 2016 zu Buche stehenden Bestands.
Unter Berücksichtigung der Wachstumsaussichten bei Besuchern und des „Sondereffekts 2020“ ist dies für diesen Zeitraum sicherlich kein beunruhigender Ausblick.
Als Folge der Bemühungen, große neue Tourismusmärkte zu erschließen und Zufluss von Reisenden niedrigerer Einkommenssegmente zu bewirken, sind deutliche Nachfrageverschiebungen bei Hotelübernachtungen zugunsten preiswerterer Angebote der unteren Kategorien und bekannten Marken zu erwarten. Wir rechnen damit, dass dieser Paradigmenwechsel beträchtliche Chancen für die hier frühzeitig Engagierten bereithält.
Zusammengefasst:
Aufgrund des derzeit sehr großen wirtschaftlichen Drucks im lokalen Hotelsektor sehen wir immer wieder günstige Kaufgelegenheiten (off-market), die vor dem Hintergrund der hervorragenden Aussichten der Branche bis und jenseits des Jahres 2020 hochgradig aussichtsreich erscheinen.
Hinzu kommt die Erholung der Ölpreisnotierungen, die auf mittlere Sicht zusätzlich zu einem Wiederanziehen der Nachfrage aus den Kernmärkten der VAE (z.B. Saudi Arabien, Iran) führen dürfte.
Für uns besteht einerseits kein Zweifel daran, dass geringere Auslastungs- und Übernachtungsraten in Dubai eine Art „new normal“-Situation darstellen; gleichwohl folgt die Expansion der Tourismusbranche in Dubai langfristig einem mehr als soliden Wachstumspfad. Da der Löwenanteil der künftigen Zuwächse außerhalb des Luxussegments angesiedelt sein wird, sind Hotelinvestoren auf der Suche nach geeigneten Anlageobjekten wohlberaten, ihren Fokus auf Objekte der unteren Segmente zu legen.
Das derzeitige zyklische Tief übt Druck auf einige Marktteilnehmer aus, sich von Hotelobjekten zu trennen, was entsprechend günstige Einstiegsmöglichkeiten für opportunistisch orientierte, institutionelle Investoren darstellt.
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hier abonnieren.Der Autor Christian Atzert berät institutionelle Investoren zu Immobilientransaktionen und betreut Mietportfolios in Dubai seit dem Jahr 2007. Sollten Sie Rückfragen oder Anmerkungen zu diesem Artikel haben, kontaktieren Sie Herrn Atzert bitte unter
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