Kurzzeitvermietung in Dubai – lokaler Markt, globale Chancen

von on with No Comments
Außerordentliche Situationen halten Chancen bereit, so sagt man.
Die Immobilienpreise im Emirat Dubai zeigten in den vergangenen vier Jahren eine rückläufige Tendenz, so dass Immobilien im obersten Qualitätssegment heute bedeutend günstiger zu haben sind als in anderen Metropolen der Welt. Gemäß einer Erhebung von Knight Frank kommt eine Luxusimmobilie in Berlin den Käufer heute im Durchschnitt 79,23% teurer zu stehen als ein vergleichbares Objekt in Dubai (Knight Frank PIRI 100 Index 2017).

Gleichzeitig erzielen AirBnB-Anbieter in Dubai im Durchschnitt die dritthöchsten Übernachtungspreise der Welt, Tendenz in 2017 mit 7,1% p.a. weiter steigend (Bloomberg World Lodging Cost Index).
Die logische Schlussfolgerung aus dieser Konstellation von Rahmenbedingungen ist, hiervon durch die Investition in geeignete Apartments in überdurchschnittlich gefragten Stadtteilen zu profitieren.

Zur Maximierung der Rückflüsse aus der Kurzzeitvermietung bedarf es dabei unter anderem ausgefeilter Marketingstrategien, die sich der großen Tourismusportale AirBnB, booking.com und ähnlichen bedienen.

Die beschriebene Kombination aus günstigen Einstandspreisen und gegenüber einer marktüblichen Langfristmiete deutlich erhöhten Mieterträgen rückt dabei die Erzielung zweistelliger Mietrenditen in realistische Reichweite.
Zu erwartende stimulierende Nachfrageeffekte im Tourismusbereich durch die Weltausstellung in 2020 oder ein Wertzuwachs des Immobilienbestands durch Einsetzen eines neuen Immobilienzyklus werden dabei aus Vorsichtsgründen nicht einkalkuliert.

Spezifischer Nutzen – breite Zielgruppe

Aufgrund der erst zwei Jahre zurückliegenden offiziellen Genehmigung von AirBnB in Dubai werden derzeit ca. 6.200 Einheiten mittels Einsatz von AirBnB vermarktet und betrieben, was einen nur sehr kleinen Prozentsatz im Verhältnis zum außerordentlich großen Bestand an Hotelzimmern ausmacht.

Neben der offensichtlich vorrangigen Zielgruppe der Touristen und Geschäftsreisenden gibt es in Dubai eine Reihe weiterer Nachfragesegmente, die den Nutzen und Komfort eines solchen Angebots zu schätzen wissen (siehe auch mein vorhergehender Artikel zu Kurzzeitvermietung).

In Anbetracht der Tatsache, dass in Dubais Hotelbranche die Qualitätskategorien unterhalb des 5-Sterne-Segments lange Zeit de facto ignoriert wurden, sind günstigere Übernachtungsangebote – insbesondere in den bei Touristen besonders gefragten Hotspots Downtown, The Palm und DIFC, ebenso wie Dubai Marina und JBR – überaus rar.

Da AirBnB-Apartments typischerweise großzügiger ausgelegt sind als Hotelzimmer, kann es auch in Ansehung des oben gesagten nicht verwundern, dass Übernachtungspreise von AirBnB-Apartments die durchschnittlich von Hotels erzielbaren Zimmerraten (ADR) in diesen Arealen bisher übertrafen.

Fokus auf die Mitte

Trotz der weltweit höchsten Pro-Kopf-Ausgaben seiner Besucher – 106% höher als das zweitplatzierte London (MasterCard Global Destinations Index) – sowie einem Besucherstrom, der das Emirat auf den dritten Rang der weltweit am meisten besuchten Städte platziert, wurden jüngst eine Reihe von Maßnahmen lanciert, um die Anziehungskraft Dubais auf spezifische, bisher faktisch unerschlossene Märkte weiter zu stärken.

Vorrangiges Ziel der Emiratis ist es dabei, mittels Diversifizierung seines Tourismusangebots nun vorrangig mittlere Einkommensklassen bzw. Familien in den dynamischsten und größten Quellenmärkten Europas und Asiens anzusprechen und somit das Wachstumstempo der Reisebranche aufrechtzuerhalten.

Die genannten Maßnahmen beinhalten unter anderem:

  • Bereitstellung neuer, familienfokussierter Attraktionen wie Themen- und Wasserparks
  • „Visa-on-arrival“ für chinesische und russische Staatsbürger
  • Etablierung als Destination für Medizintourismus
  • Lancierung großer Marketingkampagnen, besonders in den Wachstumsmärkten China, Indien und Russland
  • Einführung von 48-Stunden Transitvisa für Stopover-Passagiere.
In Anbetracht von siebzig Millionen am Airport DXB in 2017 abgefertigten Passagieren (den neuen Flughafen „Dubai World Central“ außer Acht gelassen), wird das Potential, das ein unbürokratisch erteiltes 48-Stunden Stopover-Visum für die lokale Tourismusbranche darstellt, überaus deutlich.

Kalkulation

Untenstehende Aufstellung zeigt die realistisch zu erzielenden Einkünfte sowie gegenüberstehende Kosten für ein spezifisches 1-Bed Apartment in der Dubai Business Bay. Alle Aufwendungen für Akquisition und laufende Verwaltung, Wartung, Marketing etc. wurden berücksichtigt. Weiterhin wurden weder steigende Einnahmen vor bzw. während der Weltausstellung oder Wertsteigerungen der Immobilie angenommen.

 

Eigenkapitalinvestition
Jahr Investition Einnahmen brutto Betriebskosten Nettoertrag Kapitaldienst Rückfluss (AED) Rückfluss in %

1

937.250 AED

187.755 AED

78.989 AED

108.766 AED

0 AED

108.766 AED

11,60%

2

187.755 AED

78.989 AED

108.766 AED

0 AED

108.766 AED

11,60%

3

187.755 AED

78.989 AED

108.766 AED

0 AED

108.766 AED

11,60%

4

187.755 AED

78.989 AED

108.766 AED

0 AED

108.766 AED

11,60%

5

187.755 AED

78.989 AED

958.766 AED

0 AED

958.766 AED

102,30%

Gesamt:

148,71%
Investition mit Fremdfinanzierung
Jahr Investition Einnahmen brutto Betriebskosten Nettoertrag Kapitaldienst Rückfluss (AED) Rückfluss in %

1

313.363 AED

187.755 AED

78.989 AED

108.766 AED

55.414 AED

53.352 AED

17,03%

2

187.755 AED

78.989 AED

108.766 AED

55.414 AED

53.352 AED

17,03%

3

187.755 AED

78.989 AED

108.766 AED

57.708 AED

51.058 AED

16,29%

4

187.755 AED

78.989 AED

108.766 AED

57.708 AED

51.058 AED

16,29%

5

187.755 AED

78.989 AED

108.766 AED

57.708 AED

429.827 AED

137,17%

Gesamt:

 203,80%

Grundsätzlich sind Immobilienfinanzierungen bei lokalen Banken – auch für ausländische Investoren – recht problemlos verfügbar. Anzumerken bleibt jedoch, dass aufgrund der Dollarbindung des VAE-Dirham höhere Fremdfinanzierungszinsen (im Vergleich zur Eurozone) sowie kürzere Zinsfestschreibungszeiträume die Regel sind.

Zusammenfassung

Die Kombination aus Dubais florierender Tourismusbranche mit den derzeit gedämpften Immobilienpreisen dürfte sich für den findigen Immobilieninvestor als vorteilhaft erweisen, insbesondere sofern die Anstrengungen des Emirats, seine Position als Tourismusmagnet zu stärken, Früchte tragen.

Entscheidend für die erfolgreiche Implementierung der Kurzzeitvermietungsstrategie sind eine geeignete, attraktive Immobilie in gefragter Lage, ebenso wie kompetente, verlässliche Dienstleister. Letzteres gilt insbesondere auch für den Einsatz spezialisierter Marketingunternehmen, die die Möglichkeiten und Reichweite von AirBnB und ähnlicher Portale gekonnt einsetzen, um Auslastungsraten und erzielte Übernachtungspreise permanent zu optimieren.

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Der Autor Christian Atzert berät institutionelle Investoren zu Immobilientransaktionen und betreut Mietportfolios in Dubai seit dem Jahr 2007. Sollten Sie Rückfragen oder Anmerkungen zu diesem Artikel haben, kontaktieren Sie Herrn Atzert bitte unter author@property-blog-dubai.com.