Spezifischer Nutzen – breite Zielgruppe
Neben der offensichtlich vorrangigen Zielgruppe der Touristen und Geschäftsreisenden gibt es in Dubai eine Reihe weiterer Nachfragesegmente, die den Nutzen und Komfort eines solchen Angebots zu schätzen wissen (siehe auch mein vorhergehender Artikel zu Kurzzeitvermietung).
Fokus auf die Mitte
Trotz der weltweit höchsten Pro-Kopf-Ausgaben seiner Besucher – 106% höher als das zweitplatzierte London (MasterCard Global Destinations Index) – sowie einem Besucherstrom, der das Emirat auf den dritten Rang der weltweit am meisten besuchten Städte platziert, wurden jüngst eine Reihe von Maßnahmen lanciert, um die Anziehungskraft Dubais auf spezifische, bisher faktisch unerschlossene Märkte weiter zu stärken.
Vorrangiges Ziel der Emiratis ist es dabei, mittels Diversifizierung seines Tourismusangebots nun vorrangig mittlere Einkommensklassen bzw. Familien in den dynamischsten und größten Quellenmärkten Europas und Asiens anzusprechen und somit das Wachstumstempo der Reisebranche aufrechtzuerhalten.
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Bereitstellung neuer, familienfokussierter Attraktionen wie Themen- und Wasserparks
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„Visa-on-arrival“ für chinesische und russische Staatsbürger
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Etablierung als Destination für Medizintourismus
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Lancierung großer Marketingkampagnen, besonders in den Wachstumsmärkten China, Indien und Russland
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Einführung von 48-Stunden Transitvisa für Stopover-Passagiere.
Kalkulation
Untenstehende Aufstellung zeigt die realistisch zu erzielenden Einkünfte sowie gegenüberstehende Kosten für ein spezifisches 1-Bed Apartment in der Dubai Business Bay. Alle Aufwendungen für Akquisition und laufende Verwaltung, Wartung, Marketing etc. wurden berücksichtigt. Weiterhin wurden weder steigende Einnahmen vor bzw. während der Weltausstellung oder Wertsteigerungen der Immobilie angenommen.
Eigenkapitalinvestition | |||||||
Jahr | Investition | Einnahmen brutto | Betriebskosten | Nettoertrag | Kapitaldienst | Rückfluss (AED) | Rückfluss in % |
1 |
937.250 AED |
187.755 AED |
78.989 AED |
108.766 AED |
0 AED |
108.766 AED |
11,60% |
2 |
187.755 AED |
78.989 AED |
108.766 AED |
0 AED |
108.766 AED |
11,60% |
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3 |
187.755 AED |
78.989 AED |
108.766 AED |
0 AED |
108.766 AED |
11,60% |
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4 |
187.755 AED |
78.989 AED |
108.766 AED |
0 AED |
108.766 AED |
11,60% |
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5 |
187.755 AED |
78.989 AED |
958.766 AED |
0 AED |
958.766 AED |
102,30% |
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Gesamt: |
148,71% |
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Investition mit Fremdfinanzierung | |||||||
Jahr | Investition | Einnahmen brutto | Betriebskosten | Nettoertrag | Kapitaldienst | Rückfluss (AED) | Rückfluss in % |
1 |
313.363 AED |
187.755 AED |
78.989 AED |
108.766 AED |
55.414 AED |
53.352 AED |
17,03% |
2 |
187.755 AED |
78.989 AED |
108.766 AED |
55.414 AED |
53.352 AED |
17,03% |
|
3 |
187.755 AED |
78.989 AED |
108.766 AED |
57.708 AED |
51.058 AED |
16,29% |
|
4 |
187.755 AED |
78.989 AED |
108.766 AED |
57.708 AED |
51.058 AED |
16,29% |
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5 |
187.755 AED |
78.989 AED |
108.766 AED |
57.708 AED |
429.827 AED |
137,17% |
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Gesamt: |
203,80% |
Grundsätzlich sind Immobilienfinanzierungen bei lokalen Banken – auch für ausländische Investoren – recht problemlos verfügbar. Anzumerken bleibt jedoch, dass aufgrund der Dollarbindung des VAE-Dirham höhere Fremdfinanzierungszinsen (im Vergleich zur Eurozone) sowie kürzere Zinsfestschreibungszeiträume die Regel sind.
Zusammenfassung
Die Kombination aus Dubais florierender Tourismusbranche mit den derzeit gedämpften Immobilienpreisen dürfte sich für den findigen Immobilieninvestor als vorteilhaft erweisen, insbesondere sofern die Anstrengungen des Emirats, seine Position als Tourismusmagnet zu stärken, Früchte tragen.
Entscheidend für die erfolgreiche Implementierung der Kurzzeitvermietungsstrategie sind eine geeignete, attraktive Immobilie in gefragter Lage, ebenso wie kompetente, verlässliche Dienstleister. Letzteres gilt insbesondere auch für den Einsatz spezialisierter Marketingunternehmen, die die Möglichkeiten und Reichweite von AirBnB und ähnlicher Portale gekonnt einsetzen, um Auslastungsraten und erzielte Übernachtungspreise permanent zu optimieren.
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Der Autor Christian Atzert berät institutionelle Investoren zu Immobilientransaktionen und betreut Mietportfolios in Dubai seit dem Jahr 2007. Sollten Sie Rückfragen oder Anmerkungen zu diesem Artikel haben, kontaktieren Sie Herrn Atzert bitte unter author@property-blog-dubai.com.