Da viele Immobilieninvestoren mit dem lokalen Mietmarkt nicht vertraut sind, möchte ich in diesem Artikel die größten Stolperfallen vorstellen, die in Bezug auf die Anbahnung und Durchführung von Mietverträgen beachtet werden sollten sowie Wege zu deren Vermeidung erörtern.
1. Verstehen Sie die Regeln zur Mietlaufzeit
Obwohl die Formulierungen auf den Standardverträgen das Gegenteil zu implizieren scheinen, unterliegen alle in Dubai für ein Jahr oder mehr geschlossenen Mietverträge grundsätzlich keiner Laufzeit und müssen durch schriftliche Kündigung mit einer Frist von 12 Monaten (Law No. 33 of 2008 Art. 2) beendet werden, wobei der Kündigungsgrund (z.B. Eigennutzung, Veräußerung etc.) zu nennen ist. Entgegen landläufiger Meinung ist für die Zulässigkeit der Kündigung nicht zwangsläufig das erste Erneuerungsdatum (üblicherweise 12 Monate nach Vertragsbeginn) des Vertrags abzuwarten. Anders gesagt, kann eine wirksame Kündigung zu jedem Zeitpunkt nach Inkrafttreten des Mietvertrags ausgesprochen werden.
2. Veranlassen Sie die Ejari-Registrierung
Ejari ist das regierungsseitig eingesetzte System zur Beglaubigung von Mietverträgen sowie als Nebeneffekt zur Erhebung von Marktdaten, mit denen die Mietindizes beschickt werden.
Während der wohnwirtschaftliche Mieter die Durchführung der Ejari-Registrierung regelmäßig für die Erneuerung seines Aufenthaltstitels benötigt, hat der Vermieter von dieser Prozedur keinen direkten praktischen Nutzen.
Da die Ejari-Registrierung jedoch auch Voraussetzung für jegliche Verfahren vor dem Schiedsgericht für Mietsachen (Dubai Rental Committee) ist, kann sich Ejari auch für den Vermieter als wichtig erweisen, falls während der Laufzeit des Mietvertrags Meinungsverschiedenheiten mit dem Mieter auftreten sollten.
3. Verifizieren Sie den Status Ihres Mieters
Vergewissern Sie sich, dass Ihr Vertragspartner die legalen Voraussetzungen mitbringt, um den Mietvertrag mit Ihnen abzuschließen. Im Falle einer natürlichen Person ist ein gültiger Aufenthaltstitel (Residence Visa) Voraussetzung, während juristische Personen ihren Status durch eine gültige Handelslizenz (Trade License), ausgestellt durch das Dubai Department of Economic Development oder – in bestimmten Fällen – die zuständige Freezone Authority, nachweisen.
Bei gewerblichen Mietverträgen sollten Sie zudem immer die Zeichnungsberechtigung Ihres Gegenübers überprüfen, indem Sie sich eine förmliche Bestätigung über die vertretungsberechtigten Personen (Certificate of Incumbency) vorlegen lassen.
4. Machen Sie sich mit den Regeln zur Mieterhöhung vertraut
Stellen Sie sicher, dass Sie mehr als 90 Tage vor dem Erneuerungsdatum des Mietvertrags (Renewal Date) mit Hilfe des Dubai Rental Increase Calculator der Immobilienaufsichtsbehörde RERA in Erfahrung bringen, ob eine Mieterhöhung gemäß Mietindex statthaft ist. Ist dies der Fall, setzen Sie den Mieter von der begehrten Mieterhöhung mindestens 90 Tage vor dem Erneuerungsdatum des Vertrags schriftlich per Zustellung durch den Notar oder Kurier hiervon in Kenntnis.
5. Kein Mietvertrag ohne Aushändigung von Schecks über Mietzahlungen und -sicherheiten
Wenn Sie Mietverträge ausfertigen und mit dem Vertragspartner austauschen, fordern Sie die gleichzeitige Übergabe aller gemäß Vertrag vorgesehener (teilweise vordatierter) Schecks über die gesamten Mietzahlungen sowie die Mietsicherheit, die sich branchenüblich auf 5% der Jahresmietsumme beläuft. Lassen Sie sich darüber hinaus für den Fall, dass Ihr Vertragspartner eine Firma ist, auch eine Passkopie des Unterzeichners von Mietvertrag bzw. der Schecks geben.
6. Dokumentieren Sie die Immobilienübergabe
Verfassen Sie eine detaillierte Beschreibung über den Zustand des Mietgegenstands (incl. möglicher Beschädigungen, Zustand der Wände etc.) sowie eine Aufstellung über die ggfs. mit überlassenen Gegenstände, Apparaturen u.ä. und unterzeichnen Sie dieses Protokoll gemeinsam mit ihrem Vertragspartner bei der Übergabe.
Dieses Protokoll sollte zudem die Aufzählung aller überlassenen Schlüssel, Zugangskarten und ähnlicher Gegenstände sowie deren Anzahl beinhalten.
Weiterhin empfehle ich, dem Protokoll möglichst detaillierte Fotos der Immobilie zur weitergehenden Dokumentation und als zusätzliche Sicherheit anzufügen.
7. Verpflichten Sie einen kompetenten und vertrauenswürdigen Makler
Obwohl im Immobilienmarkt Dubais in den vergangenen Jahren eine erhebliche Professionalisierung der Akteure stattgefunden hat, ist es nach wie vor unerlässlich, einen angesehenen und erfahrenen Makler einzusetzen.
Wählen Sie Ihren Partner wohlbedacht und untermauern Sie Ihre Entscheidung wo immer möglich mit Referenzen und Empfehlungen anderer Marktteilnehmer, die mit dem Makler der Wahl bereits Geschäfte abgewickelt haben.
Da Immobilienmakler sich meist auf bestimmte Sektoren (gewerblich/wohnwirtschaftlich), Stadtteile oder gar Gebäude fokussieren, sollten Sie sicherstellen, dass der von Ihnen verpflichtete Immobilienmakler auf eine möglichst große Erfahrung in den für Sie relevanten Segmenten und Arealen zurückblicken und demgemäß auf einen Strom von für Sie relevanten Mietinteressenten aufbauen kann.
Als ebenso grundlegende wie wesentliche Indikation der Professionalität des Maklers sollte dieser Sie bitten, ihm/ihr alle relevanten Unterlagen wie Eigentumstitel (title deed) und Passkopie zur Verfügung zu stellen sowie einen Marketingvertrag oder – im Falle einer Verkaufstransaktion – die von RERA veröffentlichten und geforderten Standardformulare zu unterzeichnen.
Die Relevanz der Maklerwahl möchte ich nochmals betonen, da die Verpflichtung von Inkompetenz in diesem Bereich praktisch zwangsläufig den Verlust potenzieller Mieter sowie demgemäß Mieteinnahmen zur Folge hat.
Während die obige Aufzählung offensichtlich nicht erschöpfend ist, sind es meiner Erfahrung nach tatsächlich die genannten Punkte, deren Beachtung den Investor vor den teuersten bzw. häufigsten Fehlern im Vermietungsprozess schützen.
In Anbetracht des voranstehend gesagten möchte ich gleichwohl betonen, dass das Dubaier Mietgesetz stringent, klar und kompakt konzipiert ist und angewendet wird, so dass Standardtransaktionen nicht zwangsläufig nach der Expertise juristischen Beistands verlangen.
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Der Autor Christian Atzert berät institutionelle Investoren zu Immobilientransaktionen und betreut Mietportolios in Dubai seit dem Jahr 2007. Sollten Sie Rückfragen oder Anmerkungen zu diesem Artikel haben, kontaktieren Sie Herrn Atzert bitte unter author@property-blog-dubai.com
