Das Einbetten von Immobilienbesitz in juristische Personen hat aufgrund einer Vielzahl von Gründen lange Tradition.
Die Abgrenzung des Immobilieneigentums vom Privatbesitz und die somit erzielbare Begrenzung von Haftungsrisiken ist eine typische Motivation hierfür, weiter zu nennen ist die Modifikation bestimmter erbrechtlicher Tatbestände – ggfs. unter Umgehung des im Ziel- oder im Heimatland herrschenden Rechts. Die Gründe für die Nutzung juristischer Personen sind vielfältig und beinhalten meist nicht die so oft zitierte Steuerumgehung.

In diesem Artikel will ich die Möglichkeiten wie auch Grenzen aufzeigen, die der Erwerb und das Halten von in Dubai belegenem Immobilienvermögen mittels Offshore-Gesellschaften bietet.

JAFZA – Der Trichter zum körperschaftlich strukturierten Immobilieneigentum

Im Januar 2011 verabschiedete das Dubai Land Department (DLD) eine neue Richtlinie, nach der fortan alle Offshore-Gesellschaften mit Ausnahme von solchen, die bei der Jebel Ali Freezone Authority (JAFZA) domiziliert sind, von der Registrierung von in Dubai belegenem Immobilieneigentum ausgeschlossen sind.

Hieraus ergibt sich, dass Investoren, die ihr Immobilieneigentum mittels einer juristischen Person halten möchten, zunächst eine (typischerweise) Offshore-Firma in der JAFZA-Freezone gründen müssen. Die Anteile an dieser Gesellschaft können dabei entweder von natürlichen oder von einer weiteren, oftmals im Ausland ansässigen, dem „Common Law“ unterliegenden Holding, gehalten werden.

Gesellschaftsrechtlich strukturiertes Immobilieneigentum – die Möglichkeiten

Neben der Möglichkeit, das Eigentum an den jeweiligen Immobilien innerhalb einer Gesellschaft oder in einer Ebene darüber problemlos so granular wie nötig zu gestalten, hat dieses Modell den weiteren Vorteil, die Anwendung des Scharia-Rechts im Erbfall wirksam zu umgehen.

Der Vollständigkeit halber sei jedoch erwähnt, dass hierfür die Errichtung einer zweistufigen Struktur (Halten der JAFZA-Company durch z.B. Common-Law Firma aus dem Ausland) vonnöten ist. Darüber hinaus kann ein Opt-out der Scharia-Anwendung für Erbfälle in Dubai mittlerweile auch durch die Registrierung eines geeigneten Testaments innerhalb des Dubai International Financial Center (DIFC, common law) erzielt werden; dies auch ohne Halten des Immobilienvermögens innerhalb einer Gesellschaft.

Eine Veräußerung der jeweiligen Immobilie ist möglich sowohl durch die Veräußerung der Immobilie selbst, andernfalls können auch die Anteile an der Holding-Gesellschaft entsprechend veräußert werden. Während die letztgenannte Option abwicklungstechnisch möglicherweise einfacher zu vollziehen ist, ist sie kein geeignetes Mittel, um die durch das DLD erhobenen Transfergebühren zu umgehen, da die Letztbegünstigten sowohl dem Dubai Land Department wie auch der JAFZA regelmäßig nachzuweisen sind.

Im Besitz natürlicher Personen befindliche Immobilien können problemlos und recht kostengünstig mittels Schenkung in eine Gesellschaft eingebracht werden (Transfergebühren lediglich 0,125% des Immobilienwerts anstatt 4%), vorausgesetzt, dass die Letztbegünstigten in der Körperschaft identisch mit der ursprünglichen Eigentümerstruktur sind.

Steuerliche Erwägungen

Die gemeinschaftliche Entscheidung der GCC-Länder, in 2017 eine Mehrwertsteuer zu implementieren, könnte der Startschuss für weitere Steuererhebungen in den kommenden Jahren sein. In diesem Umfeld macht der Einsatz dezidierter Offshore-Firmen vermehrt Sinn, garantiert er doch eine Freiheit von lokal erhobenen Steuern für die Zeit von 50 Jahren.

Sofern ein Investor in einer Jurisdiktion ansässig ist, in der bei der Erhebung von aus Körperschaften stammenden Erträgen auf den Zeitpunkt der Entnahme abgestellt wird (Zuflussprinzip), kann dieses Modell ebenfalls in Betracht kommen. In solch einem Umfeld ist es eine Option, die Steuerzahlung in die Zukunft zu verschieben, indem zunächst die Einkünfte schlicht in der jeweiligen Gesellschaft belassen oder in dieser wiederangelegt werden.

Was nicht geht

Obschon die Verwaltung der Freihandelszonen (ebenso wie das DLD) Gesellschafter- sowie Eigentümerdaten nicht grundsätzlich frei verfügbar machen, garantiert die Implementierung einer Offshore-Struktur per se keine Anonymität.

Zunächst ist dies in der Tatsache begründet, dass das DLD regelmäßig die volle Offenlegung aller beteiligten Parteien inklusive übergeordneter Holding-Gesellschaften fordert. Zweitens wird spätestens die Eröffnung eines Bankkontos in den VAE (z.B. zur Durchführung von Schecktransaktionen zur Mietzahlung) höchstwahrscheinlich zur Einordnung der Gesellschaft als passive „Non-Financial Entity“ (NFE) führen und somit einen automatischen Informationsaustausch nach den Richtlinien von FATCA oder CRS auslösen.

In Anbetracht des international auf Niedrigsteuerstandorte wie die VAE ausgeübten Drucks, die Transparenz größerer Vermögenstransaktionen stetig zu erhöhen, sollten Investoren, die auf eine effektive Abschottung ihrer Vermögenswerte aus der privaten Sphäre aus sind, den Einsatz von Stiftungen in Betracht ziehen, um das Eigentum an der JAFZA-Gesellschaft zu halten.

Zusammengefasst

Auch wenn JAFZA Offshore-Firmen vergleichsweise einfach und kostengünstig zu gründen und zu unterhalten sind, stellen diese in Zeiten von FATCA/CRS für im Ausland ansässige Investoren keineswegs einen Freifahrtschein für steuerfreie Erträge dar.

Gleichwohl bieten sie eine Vielzahl an Möglichkeiten, Eigentum an und die Übertragung von Immobilien in Dubai zielgerichtet nach verschiedensten Kriterien zu gestalten. Sei es das Opt-In für ein bestimmtes Rechtssystem im Erbfall, sei es die effektive Gestaltung der Erbfolge oder die Optimierung steuerlicher Belange: Offshore-Vehikel stellen eine essenzielle Voraussetzung für die wirksame Gestaltung all dieser Belange dar, die von hohem Stellenwert für viele – womöglich gar alle – vermögenden Kunden sind.

Unzweifelhaft ist für die Erreichung der genannten Ziele grundsätzlich die Beratung durch auf internationale Sachverhalte spezialisierte Rechts- und Steuerexperten unerlässlich.

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Der Autor Christian Atzert berät institutionelle Investoren zu Immobilientransaktionen und betreut Mietportolios in Dubai seit dem Jahr 2007. Sollten Sie Rückfragen oder Anmerkungen zu diesem Artikel haben, kontaktieren Sie Herrn Atzert bitte unter author@property-blog-dubai.com.

Sollten Sie Anmerkungen oder Fragen zu dem obigen Artikel haben, freue ich mich auf Ihre Kontaktaufnahme.