Gut – Besser – Kurzzeitvermietung?

von on with No Comments
Ich möchte Ihnen heute einen Investitions- bzw. Bewirtschaftungsansatz vorstellen, mit dem die Erträge aus attraktiv gelegenen Apartments in Dubai gegenüber der üblichen Langzeitvermietung unter realistischen Annahmen um zwischen rund 20% und 45% steigerbar sind.

Die Strategie macht sich die Tatsache zunutze, dass die Tourismusdestination Dubai mittlerweile weltweit die mit großem Abstand höchsten Pro-Kopf-Ausgaben pro Besucher verzeichnen kann – rd. 106% mehr als das zweitplatzierte London – und gleichzeitig hinsichtlich der absoluten Besucherzahlen bereits an vierter Stelle rangiert, Tendenz stark steigend (Mastercard Global Destination Cities Index).

Unabdingbar: Die richtige Immobilie

Die Strategie fußt auf der Akquisition eines Apartments, das hinsichtlich seiner Größe (1-2 Bedrooms), Lage und Verkehrsanbindung als besonders attraktiv für Touristen erscheint. Begehrt sind Strandnähe, hochwertige Pool-Areas, Metro-Anbindung, erschlossenes Umfeld (keine Baustellen, Einkaufsmöglichkeiten) sowie eine hohe Dichte an Restaurants und Bars.

Klassischerweise sind hier Areale auf der Palm Jumeirah sowie in der Dubai Marina im Fokus, attraktiv besonders für Geschäftsreisende sind jedoch auch Downtown Dubai, Business Bay sowie künftig der neue „Citywalk“-Bereich.
Es gilt zu bedenken, dass Dubai 50% aller Messen im Mittleren Osten beherbergt und unangefochtenes Businesszentrum Nr. 1 der Region ist, so dass messenahe Standorte eine hohe Nachfrage unter der stetig steigenden Anzahl an zahlungskräftigen Geschäftsreisenden zu generieren imstande sind.

Unverzichtbar: Der richtige Short-Term Verwalter

Es folgt eine ebenso freundliche wie langlebige Wohnausstattung des Apartments, ein professionelles Photo-Shooting sowie die Übergabe an einen auf diese Art der Vermietung spezialisierten Verwalter, der die Immobilie fortan in den großen Tourismusportalen (AirBnB, booking.com, flipkey etc.) bewirbt, betreibt sowie alle Aspekte der Wertschöpfungskette (pre-booking bis post-checkout) der Immobilie verantwortet.

Hierfür braucht es einen verlässlichen Partner vor Ort, der eine Vielzahl von Kompetenzen in sich vereint. Die ständige Verfügbarkeit von Maintenance- und Cleaning-Teams, Concierge- und Transfer Services sowie nicht zuletzt die ständige Optimierung von Preisen auf mehreren Portalen in Abhängigkeit der Auslastung der Einheit sind hier nur die als besonders wesentlich zu nennenden. Hinzu kommt das Erfordernis, entsprechend der ausgeführten Tätigkeiten beim Dubai Economic Department (DED) sowie bei der Tourismusbehörde (DTCM) lizensiert zu sein.
Ich möchte an dieser Stelle ausdrücklich davor warnen, ohne Erfahrungen oder vorliegende Referenzen einen Anbieter zu beauftragen. Die oben genannten Lizenzierungen sind keine Qualitätsmerkmale und in keiner Weise Garant für den Erfolg dieser Strategie!

Durch den Einsatz eines professionellen, auf Kurzzeitvermietung spezialisierten Verwalters muss der Eigentümer darüber hinaus nicht mehr vor Ort tätig werden, was insbesondere für im Ausland ansässige Investoren attraktiv erscheint.
Das folgende Schaubild stellt die Einnahmen (VAE-Dirham) aus der Kurzzeitvermietung eines 2-Bedroom-Apartments in einer guten Lage in der Business Bay der Langzeitvermietung gegenüber. Jeweils berücksichtigt sind alle Bewirtschaftungskosten mit Ausnahme der Service Charges.
Kurzzeitvermietung Ertrag ggü Langzeitvermietung

Dubais Tourismusmarkt: Heute und morgen

Der Tourismussektor in Dubai befindet sich seit Jahren auf einem steilen Wachstumspfad und das von der Regierung gesetzte Ziel, im Jahr der Expo 2020 zwanzig Millionen Besucher begrüßen zu können, rückt in greifbare Nähe. Seit Durchbrechen der Zehn-Millionen-Marke in 2012 stiegen und steigen die Besucherzahlen stetig mit rund 8% p.a., was in Anbetracht des seit 2014 beobachteten Ölpreisverfalls, der die regionale Nachfrage aus Schlüsselmärkten wie Saudi Arabien erheblich bremst, mehr als beachtlich ist.

Zwar weitet sich der Bestand an Hotelzimmern in Dubai momentan kräftig aus; allerdings besetzt das Gros der nun im Bau befindlichen Hotels die Segmente unterhalb des 5-Sterne-Standards in zweitklassigen Lagen. Die oben genannten, für die Short-Term Strategie in Frage kommenden 1a-Lagen kommen hierdurch (wenn überhaupt) nur sehr begrenzt unter Druck. Gleichzeitig können die innerhalb der Top-Lagen ansässigen 5-Sterne-Hotels aufgrund ihrer Kostenstruktur nur bedingt in Konkurrenz zu dem Short-Term Angebot treten.

2-Bedroom Apartment in Business Bay

Resümee:

Es dürfte aufgrund der dargelegten Rahmenbedingungen derzeit weltweit keine zweite Metropole geben, die ein vergleichbares Ertragspotenzial für die Kurzzeitvermietung geeigneter Immobilien bietet.

Neben der erzielbaren Überrendite zeichnet sich der Ansatz besonders dadurch aus, dass er dem Anleger hinsichtlich der Laufzeit mehr Flexibilität bietet (kurze Kündigungsfrist) und eigentümerseitig keinerlei Ressourcen vor Ort in Dubai benötigt werden, da der Short-Term-Vermieter alle Aktivitäten bis hin zu Instandhaltung und Wartung übernimmt. Ebenso ist er, die Anpassungsfähigkeit des Dienstleisters vorausgesetzt, praktisch beliebig skalierbar.
Die nun näher rückende Weltausstellung in 2020 wird gewiß eine außergewöhnlich starke Nachfrage in Dubais gesamtem Tourismussektor auslösen. Investoren, die von dieser Entwicklung überdurchschnittlich profitieren möchten, sind sicherlich gut beraten, den Einstieg frühzeitig zu vollziehen, da der Aufbau einer Historie von Gästebeurteilungen auf den einschlägigen Marketingportalen unverzichtbar für die Erzielung außergewöhnlich guter Auslastungs- und Preisparameter ist.

Aufgrund der nicht von der Hand zu weisenden Vorteile – insbesondere auf mittlere Sicht – habe ich nun eine handvoll der von mir betreuten Immobilien der Short-Term-Bewirtschaftung zugeführt. Da es auch aufgrund der Saisonalität des Geschäfts noch zu früh ist, die tatsächlich erzielten Nettorückflüsse abschließend beurteilen zu können, werde ich die Thematik in einem späteren Beitrag erneut aufgreifen.

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Der Autor Christian Atzert berät institutionelle Investoren zu Immobilientransaktionen und betreut Mietportfolios in Dubai seit dem Jahr 2007. Sollten Sie Rückfragen oder Anmerkungen zu diesem Artikel haben, kontaktieren Sie Herrn Atzert bitte unter author@property-blog-dubai.com