Beginnend mit dem 01.01.2018 und zeitlich parallel mit anderen Staaten des Golfkooperationsrates werden die VAE eine Umsatzsteuer (Value Added Tax) in Höhe von fünf Prozent, erhoben auf die meisten Güter und Dienstleistungen, einführen.
Dieser Beitrag soll schlaglichtartig die steuerrechtlichen Bestimmungen erläutern, die für einen Immobilieninvestor künftig relevant sein werden und zudem mögliche Auswirkungen der regulatorischen Änderungen auf die weitere Marktentwicklung aufzeigen.
Das Gesetz zur Erhebung der Umsatzsteuern auf bestimmte Güter und Dienstleistungen trägt den Namen „Law No (8) of 2017“ und wurde per föderalem Dekret im September 2017 erlassen.
Die Definition der zu besteuernden Güter nimmt der Gesetzgeber wie folgt vor:
„Das Umsatzsteuergesetz definiert Güter im Sinne des Gesetzes sowohl als physische, lieferbare Güter inklusive Grundbesitz wie auch Wasser und alle Formen von Energie wie durch die Durchführungsbestimmungen für das Umsatzsteuergesetz näher bestimmt.“
In der Folge wird detailliert aufgeführt, welche Steuertatbestände sich jeweils abhängig von Nutzungsart und weiteren Unterscheidungen ergeben können.
Die englische Übersetzung des Gesetzestexts, der auch als „VAT Law“ bezeichnet wird, ist hier zu finden: VAT Law Übersetzung Englisch (Ministry of Foreign Affairs)
Wohnimmobilien: Nullbesteuerung vs. Steuerbefreiung
Paragraph 45 des Gesetzes führt Güter und Dienstleistungen auf, für die eine Nullbesteuerung („zero rate“) vorgesehen ist. Diese Auflistung beinhaltet die Bereitstellung wohnwirtschaftlich genutzter Immobilien binnen drei Jahren nach Fertigstellung, „entweder durch Verkauf oder Miete, sei es ganz oder in Teilen…“
Diese Regelung gilt gleichsam für Immobilien, die von einer ursprünglich gewerblichen Nutzung per Sanierung oder Umwidmung in eine wohnwirtschaftliche Nutzung überführt wurden.
Weiterhin ist die Tatsache beachtenswert, dass das Gesetz keine Unterscheidung dahingehend macht, ob es sich beim Käufer bzw. Mieter der Immobilie um eine juristische oder natürliche Person handelt.
Paragraph 46 definiert hingegen Tatbestände, die die Ausnahme von der Umsatzsteuer nach sich ziehen. Innerhalb des Immobilienkontexts fallen in diese Kategorie sowohl unbebautes Land wie auch alle Verkäufe bzw. Mieten von Wohnimmobilien, die nicht von der Definition des Artikel 45 („zero rating“) umfasst sind.
Die Logik der Nullbesteuerung statt einer Steuerbefreiung besteht darin, dass die Anwendung des erstgenannten Falls es dem Projektentwickler ermöglicht, die Vorsteuern auf die mit der Erstellung der Immobilie im Zusammenhang stehenden bezogenen Drittleistungen vom Fiskus wiederzuerlangen. Umgekehrt bedeutet dies, dass das Versagen einer Anrechnung der gezahlten Vorsteuern im Ergebnis zu einer substanziellen Erhöhung von Entwicklungskosten geführt hätte, die letztlich vom Immobilienkäufer zu tragen gewesen wären.
Gewerblich genutzte Immobilien
Im Gegensatz zu wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien unterfallen Kauf und Vermietung gewerblicher Immobilien grundsätzlich der Umsatzsteuer. Hieraus ergibt sich, dass Projektentwickler die beim Verkauf gewerblicher Einheiten eingenommenen Umsatzsteuern um jeweils gezahlte, dem Projekt zurechenbare Vorsteuern aus Lieferungen und Leistungen (z.B. Architektur- und Beratungsdienstleistungen) gegenrechnen können.
Sofern der Kaufpreis einer erworbenen Gewerbeimmobilie den Wert von fünf Mio. AED überschreitet, wird diese gemäß der Durchführungsbestimmungen des Gesetzes als Anlagegegenstand („Capital Asset“) klassifiziert, was zu einer gleichmäßigen Verteilung der gezahlten Vorsteuern auf die angenommene Lebensdauer des Anlagegegenstands (zehn Jahre bei Immobilien) und somit zu einem zeitlich gestreckten Vorsteuerabzug führt.
Aus der Sicht eines Investors ergibt sich durch diese Vorgehensweise eine leicht erhöhte Kapitalbindung im Vergleich zu Rechtsräumen, in denen ein voller Vorsteuerabzug im Jahr des Erwerbs der Anlageimmobilie möglich ist.
In jedem Fall ermöglicht auch das hier vorgesehene Verfahren die Wiedererlangung gezahlter Vorsteuern durch den fortlaufenden Abzug entsprechender Beträge aus zurechenbaren bezogenen Drittleistungen sowie vereinnahmter Mieten (Vor- bzw. Umsatzsteuer) über die Nutzungsdauer der Gewerbeimmobilie.
Übertragung eines Going Concern
Für den Fall der Übertragung von Gewerbeimmobilien, die Teil eines Unternehmens sind oder deren Betrieb selbst als Unternehmung zu klassifizieren ist, kommt die Qualifizierung als Going Concern in Betracht mit der Folge, dass keine Besteuerung erfolgt.
Für die Anerkennung einer Transaktion als Going Concern wird üblicherweise gefordert, dass das Management der Immobilien und Mietverträge sowohl vor als auch nach dem Übergang auf einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb schließen lässt.
Freihandelszonen
In Anbetracht der Tatsache, dass die Freihandelszonen der VAE in der Vergangenheit regelmäßig ihr Angebot als vollständig steuerfreie Jurisdiktionen in den Vordergrund rückten, gingen einige Beobachter davon aus, dass der Gesetzgeber diese Zonen von der Auferlegung einer Besteuerung ausnehmen würde.
Gemäß dem VAT Law in Verbindung mit den nunmehr ebenfalls veröffentlichten Durchführungsbestimmungen jedoch werden ausschließlich speziell designierte Freihandelszonen (sog. „Designated Zones“) als außerhalb der VAE befindlich im Sinne des Umsatzsteuergesetzes anerkannt werden.
Laut der Durchführungsbestimmungen setzt die Gewährung eines solchen Status einen Kabinettsbeschluss voraus, der wiederum zwingend erfordert, dass die jeweilige Freihandelszone vollständig umzäunt ist und zudem umfangreiche Zollkontrollen über die Bewegung von Gütern implementiert hat.
In Bezug auf den Sachverhalt der Umsatzsteuer stellen die nun veröffentlichten Regularien somit klar, dass die Nutzung eines in einer der Freihandelszonen der VAE ansässigen Unternehmensvehikels für den Immobilieninvestor weder dedizierte Vorteile mit sich bringt noch Nachteile bereitet.
Fazit
Gemäß Gesetzeswortlaut obliegt die Verpflichtung zur Anmeldung und Entrichtung der Steuerschuld eindeutig dem Lieferanten, d.h. im Immobilienkontext dem Verkäufer bzw. Vermieter.
Hieraus folgt, dass Verkäufer und Vermieter gewerblicher Immobilien ab dem 01.01.2018 sicherstellen müssen, geeignete Klauseln in ihre Kauf- und Mietverträge aufzunehmen, die klarstellen, dass sich der dort benannte Kauf- bzw. Mietpreis als Nettobetrag versteht, auf die die „Value Added Tax“ von 5% entsprechend aufzuschlagen ist.
Das Fehlen einer solchen Bestimmung wird zwangsläufig zu einer Minderung der Einnahmen um 5% durch die abzuführende Umsatzsteuer führen.
Die mit fünf Prozent recht moderat angesetzte Steuererhebung, die Ausnahme wohnwirtschaftlich genutzter Immobilien sowie die Möglichkeit der Anrechnung gezahlter Vorsteuern gemäß „Capital Asset Scheme“ lässt erwarten, dass die Auswirkungen der Einführung der Umsatzsteuer auf den Immobilienmarkt der VAE – sofern überhaupt erkennbar – vernachlässigbar sein dürften.
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Der Autor Christian Atzert berät institutionelle Investoren zu Immobilientransaktionen und betreut Mietportfolios in Dubai seit dem Jahr 2007. Sollten Sie Rückfragen oder Anmerkungen zu diesem Artikel haben, kontaktieren Sie Herrn Atzert bitte unter author@property-blog-dubai.com.
